买公寓的正确思路，应该是这样的！

6月16日，华润萬象SOHO毛坯新品首开就告捷，折后7067元/㎡起。一时间，沉寂已久的“公寓”又成为人们争论的焦点。

关于40年产权的公寓，爱的人说的头头是道，不爱的人各种理由分抛弃，也有人纠结在买与不买之间，摇摆不定。每一种产品都有自己存在的理由和价值，也有想对应的客群和市场，没有绝对的好，也没有绝对的差。如果你还在犹豫要不要买公寓，不妨来看看正确买公寓的思路是怎样的。

1.柳州在售公寓信息一览

据小编不完全统计，目前柳州在售以及待售的公寓共有10个盘，除柳江区外的五大城区均有供应。

（表格数据由楼盘网整理而得，仅供参考）

从区域来看，几乎各个板块都有涉及，柳东新区、柳南区以及柳北区公寓项目相对较少，大部分公寓都位于繁华地段，比如城中区和鱼峰区周边汇集着多家公寓。

从价格来看，公寓价格普遍在12000元左右，配套资源优渥的热点区域价格相对来说会高一些，像城中区的中辰·阳光郡、荣和天誉，公寓价格堪比住宅。

从户型来看，40-60㎡的户型为市场主流，也有开发商推出一些袖珍户型，通过降低总价，来增强产品的竞争力，如华润万象SOHO、中辰·阳光郡的最小户型为35㎡。

从产品来看，LOFT公寓和SOHO公寓都是市场主力，像LOFT公寓层高一般在4.8-5.5㎡之间，能够更紧凑的利用空间，一层办公、二层自住，因此在市场上比较受欢迎，如中辰·阳光郡、三胞国际广场等热销公寓。除此之外，三胞国际广场凭借其极优的地理位置，公寓产品带装修交付+品牌家电的配置也吸引了众多购房者的目光。

2.公寓产品到底能不能买？

买公寓的大概是2种人，其实和住宅一样，分为自住和投资。公寓总价低，小几十万的价格，甚至十几万的首付就能够得到，这个价格对于住宅甚至连老破小也买不到，对于无力够上住宅的刚需可来说，用来过度是一种选择。而且公寓不限购不限贷，就目前的政策来说，40年公寓的商贷不影响住宅的贷款，不占购房资格，给以后置换住宅留下后路。

但是，公寓不是所有人都适合买，像刚需或者是首套房建议还是优选住宅，像在柳州这样的三线城市，公寓的价格涨幅可能跑不过住宅，对于资金实在有限的刚需和被限购的投资客，公寓也不失为一个好的选择。购买公寓首先要了解这种产品的劣势，比如40年产权、税费比较高、商用水电等。

此外，公寓房转让税也高。按照规定，公寓转让有两种计税模式，一种是所有税种加起来征税，另一种是按综合税率12.412%来计算。测算下来，两种征税方式结果差别不大。以一套100万的公寓为例，假设多年后由物价局评估该公寓增值到140万，再转卖出去，那么再加上3.05%契税，交易税费高达216468元。这意味着，房价增值部分的投资收益直接打对折。

二手公寓交易税费一览表

（备注：购销差额是指现税局核定的过税价-家主购房的不动产发票金额）

3.什么样的公寓值得入手？

公寓以其总价相对便宜、不限购不限贷的特点，还是吸引了不少过渡、投资客群，那么一个优质公寓该怎么选呢？

选地段：不是中心区域就挑潜力股

地段、地段，还是地段，这是房地产投资的金科玉律。对于公寓来说同样适用，且小户公寓与纯住宅相比，带有更大的投资属性，所以于它而言，地段是考量其是否具有投资价值及发展潜力的第一要素。

从目前柳州在售的公寓项目来看，其主要是中、大型项目配建的商用物业。主要分布在两个地段，一是位于城市中心或商业活动较为频繁的商务区域中，如华润萬象SOHO、三胞国际广场公寓等项目；二是位于地段优势不大、规划发展潜力唱主角的新兴区域内，像香颂·诺丁山、冠亚·国际新城。

靠近商务区、商圈，成熟的生活配套也就意味着出租率能得到保障，租客的质量决定租金，所以地段很重要。

同样的公寓在城中万达商圈附近能租2500左右，在柳南万达可能只有2000，所以，寻找白领多的地段出手买公寓，如商务区、商圈周边。

算成本：价格“合适”才快

对于投资客而言，选择公寓的一大指标，就是公寓的投资回报率。

“早些时候，大家对于公寓的投资回报率不看好，但随着一些楼盘的逐渐交付，越来越多的投资客重拾信心。”一位资深业内人士坦言。据其介绍，彼时集团刚进驻柳州时，便有意向将办公楼入驻在柳州城中万达广场的公寓，考察过市场后其发现，彼时2000元/套租金是市场常态，且即使在这样租金不低的情况下，其房源依旧供不应求。

小编走访也发现，如城中万达广场，目前在“58同城”“咸鱼”及二手房中介处，挂出房源的租金基本在2300-2800元/㎡，甚至有日租超百元的房源。柳南万达广场的月租也基本维持在1600-2100元/㎡。工商银行柳州分行的客户经理坦言，这样的月租其实已经可以抵掉购房者大部分甚至全部的月供，资回报率目前已经超过5%，有的甚至达到了7%，且或仍有升值空间。

另外，值得关注的是许多投资者拿不准公寓产品的均价。对此，业内人士表示，公寓的单价与同地段的同类房产一致或是高出1%-2%均为合理价位。而考虑到一些投资者倾向“以租养贷”的投资模式，兴业银行柳州分行的一理财经理建议，在支付了首付款后，每月的月供不应高于月收入的五成，且贷款年限控制在5-10年最佳，不宜过长。

小编手记：高税费，可能使得公寓难在短期内加价转卖，但这并不代表公寓不值得买。对于想拿来长期出租的投资客来说，公寓无疑是一个不错的选择。