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棚改进入尾声 房企相继离场 三四线房价该怎么走?注:本部分华中区域包括:河南、湖北、湖南和江西。
数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com
近几年华中区域房地产市场获得较大的发展,商品房新开工面积和销售面积均保持较快增长,2018年增速分别达15.9%和6.8%,其中销售面积增速高于全国平均水平;从占全国的比重来看,华中区域销售面积占比逐年提升,2018年升至22.3%,对我国房地产市场贡献较大。
华中区域内部多数城市经历2016年、2017年房地产市场量价齐升后,2018年市场步入调整期。根据中指研究院分析师调研结果,华中区域房地产市场主要表现以下几个特点:
借力中心城市,市场获得快速发展,但在政策持续调控下,楼市逐步理性回归,未来随着产业的不断发展,市场仍存发展机遇
武汉阳逻地区近几年受益于武汉城市规划利好,产业发展为区域带来人口流入,良好的交通和商业等生活配套逐渐完善,加强了区域的人口吸附力。
同时地铁提前开通、品牌开发商入驻以及武汉楼市高烧不退背景下,投资客纷纷转向有发展潜力的不限购区域,阳逻因不限购,且基本上以毛坯房源销售为主,吸引大量购房者关注,区域供不应求明显,楼市发展进入快车道。
2018年随着调控的深入,限价、刚需优先选房等政策的实施,以及有效监管地不断细化,武汉楼市逐渐步入平稳,购房者也更趋理性,阳逻楼市亦随之降温,市场逐渐趋于冷静。
阳逻目前已经开通了地铁线路和江北快速路,还规划有新港线,未来在交通、商业等规划逐步落实和推进下,市场将进入新的平稳发展阶段。
河南开封近年来,在郑汴一体化、棚改及自贸区设立等一系列利好因素的影响下,房地产市场发展迅速,再加上市场供应紧张及郑州需求外溢等多重因素影响,开封房地产市场一度实现量价齐升;2017年开封最严的“汴九条”出台,限购、限贷、限价、限售调控政策贯穿楼市,政策持续调控下,2018年购房者观望情绪浓厚,楼市进入调整期,市场回归冷静。
尽管市场进入调整期,但后期随着产业、交通等规划措施的落地,对人口仍存一定程度的吸引力,房地产市场仍有机会可寻。
棚改货币化政策收紧,市场需求支撑减弱,楼市成交回调
襄阳谷城县作为襄阳经济较为发展的县城之一,房地产市场深受襄阳市政策调控的影响,其中影响最大的莫过于棚改政策的变化及市场监管力度的加强。
2018年襄阳市棚改计划瘦身以后,谷城县公布2018年棚改计划,实行货币化安置计划改造户数明显低于2017年棚改货币化安置数量,同比下降超过三分之二,较2016年下降90%。2018年谷城县房地产市场成交量较2017年回落,市场出现调整。
品牌房企集中入驻,产品质量提升,为市场拓展新的发展机会
正如中指研究院分析师调研结果所示,品牌房企进入,品质客户需求得以释放。湖北团风品牌房企碧桂园进入,开发的碧桂园翡翠华府项目坐落在城东发展区,是团风最贵的楼盘。
碧桂园以其较佳的楼盘品质和园林设计打动团风有购买力的客户,并成功吸引了一些品质客户回流置业。
河南开封恒大、万科、碧桂园、绿地、保利等知名房企陆续进驻,优化了产品供应结构,并催生改善性需求,从而一定程度上带动了开封房地产市场快速发展,未来随着品质的提升,城市价值和形象也将获得提升,购房需求将进一步释放。
华中区域楼市除了呈现以上特点之外,大城市带动区域较快发展,但其虹吸作用明显,长期来看,周边部分城市人口外流仍值得关注。
湖北孝感作为武汉城市圈重要节点城市之一,得益于武汉城市地位的日益提高,孝感也迎来更多的发展机遇。未来孝感城镇化还有提升空间,同时汉孝同城化有助于孝感城市的发展,但同时由于自身缺乏核心产业,对人口吸引力不足,人口流入毗邻城市武汉的显现愈发严重,对当地房地产市场支撑力有所受限。
江西万年县经济发展相对落后,产业吸引力不足,同时周边南昌、鹰潭等综合实力较强的地级市分流购房需求,万年县房地产市场需求显不足,而供应量增加,供过于求现象明显,未来房地产市场依然承压。
整体来看,根据本次返乡调研结果,华中区域内部中小城市房地产市场前期均呈现量价齐升的现象,或受益于城镇化率的提升,或得益于棚改政策的利好,亦或受大城市发展带动,市场得到较快发展。
进入2018年,调控深入叠加需求透支,房地产市场回归冷静。未来,部分交通规划利好且有产业支撑的城市,随着城镇化进程的不断推进、品牌房企进驻触发的改善型需求进一步释放,房地产市场仍有较大发展空间;而那些产业发展力不足的城市,人口将进一步被周边中心城市吸纳,房地产市场将面临较大挑战。
责任编辑: dengyuanyuan
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