以后，你家新房卖啥价格，可能是老项目说了算!卖完就不管小心吃大亏!

虽然对于未来房地产会怎么走这个问题，大家众说纷纭，但有一点却基本是一致的，那就是未来20年的玩法跟过去20年会很不一样!

最近，世联行董事长陈劲松就表示，今年如果中国房地产出现问题，那一定就是开发商的问题。因为，本轮房地产调控的基本逻辑就在于房地产资产的定价将以资产未来产生的现金流折现情况来定。

就目前的形势来看，陈劲松的判断很有参考意义。这意味着从现在开始，房企必须要注重存量物业的运营和塑造，如果还是像过去那样只顾着埋头盖房子卖房子，未来很可能会遇到大麻烦。

01

过去房地产是增值逻辑

销售是唯一的变现手段

我国房地产走向市场化至今，也就短短20多年。这期间，住房是短缺的、房价是一直上涨的。多数时间里，开发商只要拼命盖房、卖房就能赚钱。

1、过去20年，只要是房子基本都会大幅涨价

这些年来，房地产可以说是实现资产保值增值的绝佳投资品。因为从2000年~2017年的18年间，商品房售价增速领先CPI增速平均在5个百分点以上，且只有2年跑输CPI!

陈劲松认为，中国房地产在过去25年~30年，基本上是一个增值的逻辑;房地产资产的定价取决于增量房子的交易定价。别人把房子炒到多少钱，房子就值多少钱。

比如，一套十年前以100万元成交的房子，现在的成交价是1000万元，那么原本100万元的资产就变成了1000万元。

野蛮生长的时代，中国最高峰时期有七八万家房企。大的数百亿销售规模，小的只有1亿出头，甚至几千万。如今，市场上仅剩一两万家。除了一些自己有物业公司的房企，可以说，房子卖出去之后，若非出现重大质量问题，就跟房企基本就没太大的关系了。因为有些房企是捞一把就走的，还有一些是被市场淘汰掉了，你没法找。

即便像万科这样的，交房之后，自家物业继续管着，有事业主们闹闹也就过去了。一是得到了处理，二是在巨大的增值面前，这些似乎都不算什么了。市场上不还到处流传着“这些年你遇到的最大的贵人是苦口婆心劝你买房的中介”么。

3、房企只有销售变现一种手段，多卖房做赚钱

过去20年，房地产是产销模式--拿地、盖楼、卖楼，然后复制，房企周而复始的干的就这么一件事情。由此也催生了行业的快周转竞赛，因为都是复制，你一年复制一次，我一年复制两次，甚至更多，我卖得就比你多，规模比你增长快。这种模式下，快速卖掉产品是让循环持续下去的关键。

02

未来普涨的行情将消失

开发商将自持越来越多的物业

变现的手段也会多样化

随着调控的不断加码，竞自持几成热点城市的标配，未来开发商将不得不持有更多物业，价格也很难再普涨了。

1、以后普涨会消失，有的房子会涨得比较快，有的房子涨得比较慢

1%的增量边际定价(交易价格)，决定了整个存量资产的价格。如果再以新估值去做抵押加杠杆，就会产生金融风险与泡沫。

此前，孙宏斌、林中等业界大佬均表示，未来5~10年房价会窄幅波动上涨，但是像过去那样鸡犬升天的情景将一去不复返了。

明源君十分认同这一观点，因为，房地产确实已经“变天”了。

首先，过去二十年的基本面是居住和商业用的房子不够，如今，房子已经不短缺了，基本居住的房子已经够了，只是资源错配导致发展不均衡，大中城市的房子，特别是好房子还比较缺。

其次，买房者主要有两类人:一类是用来住，刚需，消费需求;一类是用来炒，资产配置，投资需求。目前，我国15~64岁的年轻人口每年减少500多万。住房消费需求人群总体长期趋于萎缩。炒房者关注的是投资收益。住房投资获得的收益包括房租和买卖差价两部分，且过去主要以后者为主。但是，一系列严厉调控使得高收益低风险的住房投资信仰已被打破。

最后，我国居民收入增速远落后于房价涨幅，并且我国房价收入比一向较高，人们买房更多依赖于举债。海通证券的研究发现，若考虑中美两国的收入分配结构存在巨大差异，中国居民部门负债率已经接近100%。当前，防范金融风险被提到前所未有的高度，去杠杆收货币的大势下，居民举债很难进一步扩张。原来认可的强劲增长社会需求的逻辑，可能慢慢不复存在。

我们的系统研究显示，一个城市的新房成交价格对二手房价格影响较小，而反过来的正相关却很大。

为什么要说这个观点?因为这对房企的未来很关键。明源君接触到不少正在雄心勃勃冲千亿的房企高管。他们几乎都在探索诸如长租公寓等存量房地产领域。虽然为了避免占用过多的现金流，不少比较谨慎，尽量不去拿要竞自持的地。

不过，明源君认为，那只是暂时的。因为目前出让的土地，越来越多要竞自持。如果你要冲千亿，布局上就不能有太多限制，如果竞自持的都不拿，那必然会丧失掉很多选择。你不拿总有你的竞争对手拿。

总的来说，到最后，房企手里会积攒越来越多的存量房。即便有些公司严格控制自持物业的比例，但由于其总体体量还在快速膨胀，因此自持的部分也十分可观。这些房企手里的房子会构成增量开发--销售之外的另一个品牌--存量品牌。

3、房企除了销售变现，还有租金变现、资产证券化变现等主要手段

开发--销售的模式短平快，但它是一种很初级的模式，而且，这种模式是存在边界的。比如新开工面积在2013年已经达到顶峰，此后的整体趋势是下滑的，未来也不可能突破2013年的高点。

而且，仅仅通过销售变现很容易受伤。某50强房企老总就对明源君说，我们之所以很早就搞点自持的物业经营，就是为了对冲行业波动风险，即便销售较差，持有物业有持续的现金流(租金收入)，至少可以把人才养起来。

此外，持有不动产，除了租金变现，还可以通过资产证券化的方式变现。目前中国不动产证券化的市场规模只有1300亿，基本可以忽略不计，银行贷款和非标融资还是占主流。美国的不动产证券化规模高达十一万亿以上，不仅融资成本偏低，而且还可以实现金融支持实体的目标。

去年以来，新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、旭辉类REITs、碧桂园REITs等，都是十分典型的例子。

03

未来如果你的房子租金收益低

会影响新房销售

更难以通过资产证券化方式变现

当房企只有产销模式的时候，只要盖好卖掉就可以了事。但一旦你持有存量房之后，就会形成联动，如果你的存量房租金收益率低，涨价慢，你的新房也会受到影响，甚至影响资本市场对你的评价。

1、如果你的房子不能涨价，你品牌就会受到影响，拖累新房销售

供不应求、鸡犬升天的时候，无论好的房子还是较差的房子都猛涨。明源君甚至发现，有些较差的房子，上涨的幅度甚至比好房子还要大。

当房价变得稳中微涨的时候，好和差的差距就会拉开。如果还有一点微跌，那会更明显。现实中，我们可以很容易找到，一街之隔的两个项目，一个价格稳步上涨，另一个不遇到大行情基本不动。

如果像过去那样，卖出去收了钱，就跟房企没什么关系了，那自然不用担心，因为钱你已经收了。可是，当你持有较多物业的时候，你自己的房子都涨不动，那购房者在购买你家新房的时候会怎么想，十有八九估计也要犹豫了!

2、如果你房子的租金很低，品牌会受到影响，新房销售会受到影响

过去一年多来，地产股集体大幅飙升。不过，明源君注意到，这种飙升更多是由业绩增长带来的，而非估值水平。

事实上，股价飙升的时候，地产股的整体估值水平却在下移。为啥?因为前景预期已经在那里了，哪怕现在PE低，一旦调控引起销售停滞，你的低PE还是会升高。购房也会逐步回归到理性。

当市场上完全不存在投资者时，交易会很冷清;投资者达到一定比例的时候，市场开始活跃起来。而像15/16年，部分热点城市的投资客比例一度高达五六成，市场达到狂热。

如上所说，以前投资者是看好未来的增值收益。但当市场在常态化的调控下回归理性时，再想让投资者掏钱，你的租金收益必须达到一定的水平，否则没人会买单，这时候你的新房销售也会受到影响。

3、租金很低，你自身的现金流，和以后资产证券化都会受到影响

更要命的是，如果你自持物业租金收益率低，不仅容易让潜在的购房者/投资者怀疑你，而且你的收益都无法抹平你的运营成本，现金流会出现问题。

此前也有人跟明源君说，现在REITs不是越来越放开了嘛，我完全可以通过资产证券化的方式套现啊!现实中有很多人有这样的误解，这其实是本末倒置了。

不动产证券化等金融创新，可以带来流动性，助力开发商商业模式转型。然而，值得注意的是，任何一个金融都是工具，能帮助你飞得更高，但能不能飞起来却需要靠运营和服务这双翅膀。通俗点说，谁借钱给一个扶不起的阿斗啊!

目前，已经有不少公司通过物业ABS的方式募集资金，但前提是，你的物业管理够到位，业主交钱积极性够高，而且你的收益率不错才行。

04

做好运营，以及服务

推动价格和租金溢价

是你决胜未来的关键

如果将租金收益看成是股息，房价看成是市值。考虑到未来估值水平可能下滑，你要推动市值上升，就要让租金收益有溢价能力，或者至少要让人有此预期。

1、保证硬件品质的前提下，做好服务有助于推动物业增值

大涨、暴涨的可能性被阻断了，但还是在涨，或者有跌有涨。如果别家的二手房在跌，你家的没跌;或者都在涨，但是你家的涨得多一点，那还是你厉害。

除却那些独占核心资源且十分的项目，大部分项目想要在未来的资产增值的增值长跑中取胜，取决于方方面面。比如，品质肯定要过关，如果一个项目过了几年，硬件上到处是硬伤(比如出现墙裂、严重漏水)，除非遇到买房还要出“喝茶费”的狂热行情，否则要上涨难，更别说跑赢别人了。

对于开发商已经拍地，要自持的，除了基本的质量要好，还要满足“人们美好生活”，比如在满足功能性的前提下，舒适性要高;人性化细节要做到位;要从浅绿(景观)逐步走向深绿(即建筑节能，如朗诗在新一代城市住宅的实践中，通过建筑节能、新风热回收等，实现了 80%以上的建筑节能率);得房率要高等。

因为你前期开发建设的时候遗留下的问题，后期要想再来修正，通常要花更大的人力财力物力。

对于已有的物业(自持，乃至非自持，但是是自己开发的)咋办呢?有点作为，总比啥事都不干强得多。

就在这两天，某知名房企A的高管发了一篇文章，抨击另一家知名物业公司B，为啥呢?因为A公司的物业是B在管着，B在市场上颇有名声，但管理A的楼盘不善，引发业主的集体闹事。

明源君初看觉得不对，以B在市场上的名声怎么会干得这么差，莫不是有人故意抹黑。这时有个B公司的总监告诉明源君，他刚从B公司辞职，这距离他加入B公司只有半个月的时间，因为他实在无法认同B公司(至少其所在的分公司)，基础服务都还没做好，就一直想着赚钱的经营理念，愤而辞职。

如果你家开发的物业被这种物管公司管着，业主要求换掉，你应该感到庆幸，因为如果一直这样下去，伤害的是你自个的品牌。

如果是自家的物业公司管的，那更好办。比如某50强房企，2018年伊始即开启社区升级计划。免费对26个社区、10大系统，8000余个细节进行升级，进一步提升居住品质。得到业主的一致好评。多年来，其开发的楼盘二手房价涨幅也碾压竞争对手。

绿城认为，服务最主要的目的是增强粘性，绿城现在设想的为业主提供的后期服务包括以下一些内容。

绿城有这种服务，其他房企没有，自然会有很多人乐意买绿城的房子，新房买不到就买二手的，推动其价格上涨的速度要比别人的快。

2、一个相亲的功能，就可能让你家的存量房租金迅猛上涨

由于资产价格持续大幅提升，加之我国拥有大量各种产权的房子低价出租，使得我国的租金回报率十分低。但明源君经常在思考一个问题，为啥有些三十来平米的公寓，月租金能达到三四千甚至八九千，回报率远超同区域的普通住宅?

明源君在深圳碰到有这样一类单身男女，他们自己在深圳有房，但放着自己的房子不住，花“高价”住宅长租公寓里面。因为长租公寓里有一群志趣相同的人可以玩。这样的人碰在一起，还很容易擦出火花。相亲成了长租公寓的刚需。

如今，还有很多人觉得做(白领)长租公寓不赚钱，可是有一家做员工公寓的，却已实现了所有单店盈利。因为他们的运营和服务能力够强大。

据介绍，旭辉领寓已经投入运营的项目，都是快速达到95%以上的出租率，且保证每个项目都盈利--虽然现在项目的盈利跟地产比还是弱一些，但是不低于10%(平台投入暂时不摊销到项目上)。咋做到的?比如旭辉领寓通过信息化平台，不断减少人工;同时，打造资源整合平台，构建租住生活生态圈，既增强了租客体验和黏性，又创造了利润增长点。