柳州某中介高管购买代售房屋 买卖不成索要两倍定金结果…

柳州市一家房屋中介公司的经理和副董事长合伙购买公司受托代售的一套房屋，在与房主签订买卖合同并支付定金后，买卖双方在办理公证等事宜上产生分歧。房主以合同无效为由终止履行，被对方告上法院索要双倍定金。围绕买卖合同是否有效及房主应否双倍返还定金问题，双方在法庭上据理力争。经过两级法院审理，不久前，这起房屋买卖合同纠纷有了最终定论。

案情：房主终止履约，被索双倍定金

姚国英和钟平机是柳州市一家房屋中介公司的股东，分别担任公司经理和副董事长。去年6月，该中介公司接受市民翁羽帆的委托代售一套房屋，翁羽帆要求售价不得低于40万元。

姚国英和钟平机看到这条信息后，便商定合伙买下翁羽帆的房子。经过协商，去年6月26日，翁羽帆和姚国英、钟平机签订《房屋买卖协议书》，约定：翁羽帆将房屋以41万元的价格出售给姚国英、钟平机，姚国英、钟平机先支付定金2万元，双方于6月27日到公证处办理公证；如因翁羽帆原因造成房屋不能办理委托公证，翁羽帆应双倍赔偿定金；如姚国英、钟平机逾期不办公证委托，翁羽帆不退还定金。

翁羽帆与姚国英、钟平机分别在协议书上签名，协议书上还加盖了中介公司的印章。当天，翁羽帆就收到钟平机交来的购房定金2万元。

第二天，翁羽帆与姚国英、钟平机按约定到柳州市公证处欲办理相关手续。但是，由于双方对委托形式、委托事项及具体权利义务未能协商一致，导致未能办理相关手续，此后两天，双方在是否继续履行合同问题上产生争议。6月30日，姚国英、钟平机给翁羽帆发去短信，要求翁羽帆在收到短信后3天内配合他们办理协议约定的手续，否则将诉诸法律。

翁羽帆同日回复：协议书约定的条款、法律关系不清，买方一栏既有个人签名又有公司印章，造成买方主体不明，因此协议书属于无效合同。翁羽帆表示会将2万元定金退给姚国英和钟平机，但事后一直没退。

协商未果，姚国英、钟平机向柳州市鱼峰区人民法院起诉，请求法院判令翁羽帆双倍返还购房定金4万元。

一审：双方均有责，房主应返还定金

姚国英、钟平机认为，签订协议后，翁羽帆未按约定办理公证手续，导致协议书无法正常履行。但办理公证只是双方约定履行过户手续的一种方式，就公证事项约定不明时可通过协商补充的方式予以救济。协议不能继续履行的根本原因是翁羽帆明确表示不愿继续履行，因此翁羽帆构成根本性违约。

翁羽帆说，姚国英、钟平机是中介公司的管理人员，依法不能购买所在公司提供经纪服务的房屋，两人明知故犯，明显存在欺诈行为。此外，协议书“买方”一栏有个人签名，又盖有中介公司印章，造成买方主体不明，从这个角度说协议书也是无效的。协议无效，就不存在违约问题，他只需返还2万元定金。

鱼峰区法院审理后认为，《房屋买卖协议书》合法有效。双方签订的协议书虽未能明确区分法律关系，在权利义务约定上存在一定瑕疵，但不存在我国合同法规定的无效情形。姚国英、钟平机的身份与本案的审理没有直接的利害关系，翁羽帆也不能提供证据证实姚国英、钟平机存在欺诈行为，故对其主张不予支持。

法院认为，协议约定双方到公证处办理房屋公证委托，但由于双方对委托形式、事项及具体权利义务未能协商一致，导致未能办理。由于双方签订协议时未对上述内容协商一致，事后也不能达成补充协议，故对未能办理公证委托手续双方均有责任，应由双方各自承担相应责任，翁羽帆应退还姚国英、钟平机定金2万元。

鱼峰区法院一审判决翁羽帆返还钟平机、姚国英2万元。

二审： 违反禁止性规定，合同属无效

姚国英、钟平机不服一审判决，向柳州市中级人民法院上诉，仍主张系翁羽帆构成根本性违约，应当向他们双倍返还购房定金4万元。今年2月，柳州市中院依法受理该案。

中院开庭审理时，姚国英表示愿意继续购买房屋，但翁羽帆不愿继续出售房屋。

中院经审理认为，《房地产经纪管理办法》规定，房屋中介服务机构的管理人员、工作人员不准承购、承租自己提供经纪服务的房屋。姚国英、钟平机作为中介公司的管理人员，却以自己的名义直接购买所在公司提供中介服务的房屋，违反了法律法规禁止性规定。一审法院认定姚国英、钟平机的身份与案件的审理无直接利害关系，属认识事实错误，依法予以纠正。

中院认为，姚国英、钟平机与翁羽帆未能办理房屋公证委托，系由于双方在签订协议时未对有关内容达成一致意见，事后也未能达成补充协议，而后翁羽帆以《房屋买卖协议书》无法执行，属于无效合同为由拒绝履行协议，最终导致双方买卖房屋无法实现，对此双方当事人均有一定责任，应各自承担相应的责任。姚国英、钟平机主张由翁羽帆双倍返还定金，没有事实和法律依据，翁羽帆只需返还2万元定金。

中院认为，一审法院认定的部分事实有误，应予纠正，但判决结果正确，适用法律正确，应予维持，据此终审判决驳回姚国英、钟平机的上诉，维持原判。