二月办公空间服务发展报告·观点月度指数

报告期内，全国重点城市（北上广深及部分新一线城市）平均每个办公空间面积为4798.53平方米，平均提供工位为491个。

从租赁成本角度来看，北京办公空间租金价格高企，与其他城市价格差距相对较大。上海、深圳、广州价格次之，部分新一线城市再次，但整体价格情况与经济发展水平匹配。综合租金水平和经济发展水平来看，广州地区办公空间性价比较为友好。

报告期内，样本企业办公空间项目数量和面积都在稳定增长。不同于以往的是，此次两万平米以上超大型办公空间项目有所增多。同时，部分以往把重心放在重资产运营的办公空间企业如创富港亦开始尝试轻资产运营，输出服务内容则是经过企业自身业务验证并自主研发的办公系统。

新年伊始，优客工场发生了多起股权冻结事件及面临着资本市场压力，同时氪空间亦面临诉讼事件的困境。2022年春天对于办公空间企业们来说，是一个多事之春。行业仍处于周期内萧条-复苏的阶段，前期积累的风险仍在释放。

超大型项目供应增加，轻资产运营以数字化形式输出

创富港和优客工场依旧是办公空间项目新增供应的主力，分别录得新增项目8个和7个。从城市分布来看，两个企业的新增项目布局差异较大。

创富港依旧延续他们一贯的风格，将所有项目都布局在深圳、上海和新一线城市等相对发达的地区；优客工场则贯彻其向全国地区及其他城市下沉的策略，新增项目除了有一个在深圳，其他均位于二三线城市。

其它企业则较为常规地将项目布局在一线和新一线城市。总体来看，上海、深圳、新一线城市、二三线城市获得的供应量持平。

据监测，样本企业新增项目总面积为167559平方米，平均单位项目面积为2476平方米。其中少数的大型办公空间项目贡献了绝大部分面积。

报告期内，样本企业录得新增项目数量为20个，而大型办公空间项目签约或开业数量共3个。3个大型项目贡献了73%的项目面积，而17个万平米以下的项目面积比例仅为27%。

其中，南昌红谷滩·优客工场是14个月内优客工场最大的项目，规模接近5.7万平方米，连同沈抚项目同属于产业园区办公空间改造项目。

此类项目的增加得益于2021年国内正式开始实施公募REITs发行，扩宽了产业园项目融资和退出渠道，使得大量产业园项目活跃度提升。

以往大型项目的供应主力为优客工场和腾讯众创空间，而本报告期内则有梦想加加入。梦想加所签约的港汇天地为商改办项目，计划按照WELL健康设计标准推进，除了高端办公区域，还为该空间特别设计了洽谈区、母婴室、电话间、储物间、水吧等。

从数量上来说，办公空间大型项目整体供应频率有上涨的趋势；从规模上来说，项目面积也大于以往：以往的大型项目面积区间通常为1万~2万平方米，总体供应情况如下图所示，而此次大型项目规模均在25000平方米以上。

此外，企业们在轻资产输出上亦有长足发展。此次报告期内录得的轻资产运营业务主要是以数字化形式输出：

优客工场旗下的数字化企业希遇科技输出数字化管理平台以及微信小程序等中台类服务性资产。

而创富港则与炬牛空间合作，创富港将其自主研发的BCMS商务中心智能办公系统、方圆间企业服务平台、小碟云智能财税Saas软件，以及会议室小程序、办公室出租小程序等提供给炬牛空间。

作为长期以重资产运作为经营风格的创富港，将旗下系统作为轻资产输出，是其在轻资产运营上的重要实践。

数字化轻资产输出不可避免地带有互联网模式的风格——其边际成本可以无限收敛，只要营业规模足够大就能产生高效的盈利。

以办公空间传统的“二房东”模式运营，边际成本一定是存在且高昂的：每新增一个办公空间项目，就必须考虑新增项目的租赁以及运营成本。如果是以数字化形式作轻资产输出，边际成本可以降低到很小，甚至是零：开发系统并将其应用到项目上至验证对项目有利这个过程会耗费不少成本。

前期轻资产输出用户数铺开也要耗费成本，但随着应用和平台用户增多，它的边际成本在递减，最后接近于零，那么总有一个规模会让办公空间实现盈利，而不是像目前的部分企业一样，每一份营收都对应着接近两倍于营收的亏损。

这实际上也是互联网企业的商业模式。

诉讼与资本压力，部分企业遭遇多事之春

报告期内，氪空间（北京）信息技术有限公司被杭州市拱墅区人民法院列为被执行人，执行标的989298元。至截稿时该笔违约金额尚未被履行，该案疑似为杭州坤和中心经营管理有限公司与氪空间房屋租赁合同纠纷，拱墅区人民法院限制氪空间及法定代表人陶金祥非生活和工作必需的消费。

除了该笔标的，氪空间仍有两笔金额分别为83万、106万的标的尚未执行，同样面临违约失信风险。无法履行违约金额表明氪空间极有可能面临财务压力，财务风险传导至法律风险，最终可能对整个企业形成经营风险。

办公空间行业仍处在风险释放阶段，如果处理不好，企业或许会面临市场出清的压力。

除了氪空间，优客工场也面临来自法律和资本市场的双重压力。报告期内，优客工场发生了39起参股实体股权被冻结事件。

创客工场相关负责人称，股权冻结为正常的企业间业务纠纷流程。此轮股权冻结实体总额达到11160.159万元。

天眼查数据显示，优客工场对外投资企业共81家，投资版图除了办公空间行业本业以外，还包括金融业、传媒业、餐饮业和信息技术服务业。本轮股权冻结事件中，接近一半的企业受到影响，涉及所有优客工场所布局的行业。

较为值得关注的是优客工场全资持股的子公司，旗下轻资产运营输出平台大然凌一的股权同样也被冻结。

即便优客工场旗下企业股权遭受冻结，但只要未有持有控制性股权的股东发生变更，便不会对实质经营产生直接影响。但是从另一层面上，此事件作为负面消息影响到优客工场的股价。这一轮股权冻结事件发生时期，优客工场股价从0.74美元跌至0.54美元。

除了遭遇法律层面的压力，优客工场在资本市场上也遭遇了麻烦。1月24日优客工场收到纳斯达克的书面通知函，称优客工场股价持续超过30个工作日低于1美元，已不符合纳斯达克最低竞价要求。

事实上，优客工场从2021年9月14日起，股价便开始跌破1美元。自去年12月8日以来，其股价就再也没站上过1美元。上市当天优客工场股价达到8.65美元，上市前估值7.69亿美元，如今不足5000万美元的市值距离当初估值不足十分之一。

根据纳斯达克上市规则，优客工场必须在180个日历日内或2022年7月25日之前重新获得合规性，其股价必须在至少连续10个工作日的收盘价至少为1.00美元。如果公司在2022年7月25日之前没有重新获得合规，优客工场可能有资格获得额外的时间来重新获得合规，但也有可能面临退市的结局。

目前来看优客工场的运营不受到通知函的影响，但是为了避免退市的风险，其可能的处理方式包括实施可用的期权，对其已发行的普通股实施反向股票分割，或者回购自身股份来提振股价，以符合纳斯达克上市规则的最低买入价要求。

但是从优客工场最新披露的2021第三季度财报来看，账上现金只有3600万美元左右，可动用于处理股价的资源并不多。

SEC披露的公告显示，1月26日优客工场发售了一笔300万美元、年利率为8%的可转债。无论是为了扩大版图、日常运营、战略投资，或是处理股价危机，作为行业龙头的优客工场，依旧在以债券融资方式筹集资金储备子弹度过这个行业寒冬。

行业周期的萧条-复苏阶段里，谁能站着活下去，谁就能拥有未来。