来自柳州本地房姐的烦恼

最近，身边一位小“房姐”向芝姐表达了苦恼：

一家三口，加上双方父母，3个家庭有5套房。其中2套是老房子，2套是新买的改善型住宅（有房贷），1套单身公寓。

（听到这里，芝姐的内心是崩溃的：都5套房了，还有什么好烦恼的？同样是九年义务教育，但人与人之间的差距怎么就这么大呢。）

而这位朋友接下来的烦恼的确值得讨论：

01

手头的老房子，该不该卖掉？

经过了前几年楼市的高度活跃，但凡手上有点闲钱的柳州人，都纷纷“入市”购置了新居。这两年，部分人已经收房入住，剩下的也“身在曹营心在汉”翘首等待交付。

可对于大部分不精于资产计算的普通老百姓，那些老房子的“去留”却令人犹豫不决：有的人不知道“该不该卖”，还有的人“舍不得卖”。当新房成批交付以后，大批老房子暂时性地流入租房市场，也有一部分在二手房市场的边缘游荡。

该不该“抛弃”那些老房子？首先我们来吐槽下老房子的缺点。抛开那些过分破败的“危房”不说，即便是楼房品质相对不错的老小区也有个最棘手的问题：多层没有电梯，不适合老年人居住——一口气上五楼，别说你不费劲。另外，老小区较落后的物业环境也是导致年轻人“逃离”的原因。

但即便如此，“留”与“卖”两派意见还是各有各的道理：

主“留”派

1、老房子大多位于老城区核心地段，优质地段不可再生。目前楼市处于行情过度期，老房子大可留着慢慢升值，不用冒然出售。

2、市中心的老房子，租金也不算低，日常“以租养贷”基本可以补贴新房房贷，没必要直接卖掉。

3、老小区配套齐全，大多出门几步就有商场、医院、学校、公园。这些配套留着惠及自己和孩子也未尝不可（尤其是教育资源）。

主“卖”派

1、今年开始“棚改”力度下降，老小区等拆迁可能遥遥无期。且许多房屋破旧、物业缺失的老小区目前的租金较低，升值空间不尴不尬，还不如卖掉。

2、把老房子卖掉，可以一次性获取大笔资金。有房贷的家庭可以一次性还贷，如果有其他刚性消费需求（如孩子留学），也可以应急以减轻负担。毕竟，许多人有房子，却缺少流动资金。

3、很多老百姓并不太考虑资产、投资的问题，但卖掉老房子的确可以大大缓解家庭经济压力。衣食住行处处要花钱，现代人压力大得喘不上气，更何况柳州人向来喜欢“慢生活”，缓一口气未尝不可？

不过，老房子的买卖，不仅仅是房东说了算。房子既然要卖掉，那必须有人“接盘”。

02

其实，在芝姐看来，卖出时机第一重要！

今年5月份，我的另一个朋友有一套位于老城区北雀路的二手房，2003年入手，想80万卖掉置换。

当时的柳州还有小阳春的余温，我建议他赶快挂牌。

但当时因为租客9月才到期，他犹豫了。等到了9月，房屋清空收拾完毕时才发现，目前这套房子单价6500元/㎡，已经是同小区同类型二手房中价格最低的一套，但依然少有人看房。

这是因为：楼市有传统的淡旺季，每年小阳春只有3、4、5三个月。

所以，对于想要卖房的人来说，把握好卖出的时机很重要。

如果是大涨年，卖出后还能不能买回来是个巨大的风险，相信在2016年卖出置换的朋友会深有体会。

而如果是普通楼市小年，比如2017、2018年、2019年，参照楼市季节性行情很重要，就是3、4、5的小阳春卖出，11、12、1月楼市传统淡季买入。

那么对于已经错过2019年小阳春，现在又与“金九银十”擦肩而过的房东，大概率就只能等到2020年的3、4、5月份，再努努力了。

记住！卖出的时机，是你房价的天花板。一个房子能不能卖出好价格，卖出时机，基本决定了70%。

03

如果已经错过好时机怎么办？那就只能在卖出技巧上多下点功夫了。

1、保证有流量

在你房源3公里范围内的所有中介都留信息，网要撒的尽量大。另一方面是跑市场了解成交行情和底价，做到心中有数。

2、有流量还要有质量

当下市场行情不好，一定会有一些中介盲目的约客户看房。为提高效率，你可给中介一些奖励，比如带真客户上门的中介，可以发红包。这样会有源源不断的客户来看你的房子，既保证流量又保证了一定的质量。

3、给中介信心

要给中介理由去给你推这套房子，你首先要有诚意，你可以把自己的底价告诉比较好的中介，多卖出的部分跟中介去分；向中介保证到价必卖，绝不临时加价；如果成交的，另有现金奖励。

4、不设置看房障碍，最好是空房

不要有租客，不要规定看房时间，比如节假日、上班时间不能看房等；要多留几把钥匙给中介；也可以学一下销售中心集中开盘轰人气的做法，指定某一天全天看房，那一天看房的人多容易刺激成交。

5、识别投资客

淡季是投资客看房最勤快的季节，所以你一定会遇到投资客户。一般投资客很难成交，要么压价厉害，要么成交周期长，所以最好的客户是刚需自住。

如果中介给你推荐意向强烈的客户，客户询问为何卖房，比较好的回答是，回老家发展，或者买了别的地方，这套暂时没有需求等等，给客户一种你很好相处，间接的给客户买你房子的信心。

6、品相包装

你一定要重视品相包装。在二手房市场，房源的楼层、朝向、位置等等硬件影响，是没办法改变的，而装修却是你唯一能改善加分的地方。

但，如果审美差，也没时间，最直接的做法，就是把整个房子空出来，整体刷白，再装上简单明亮的吊灯，这样整个房子就显得很大，很舒适，再加上简洁的白纱帘，影影绰绰的也是很出效果的。

【一点建议】

1、如果急需用钱，就别犹豫了。

2、虽然无刚性消费需求，但因为房贷等问题造成家庭经济压力较大的，也可以考虑卖掉老房子。投资的渠道很多，不仅仅在这一套房子。

3、如果家庭内部没什么投资规划，投资意向也较小，且无心打理租赁等事宜，那把老房子卖掉也是一种选择。

4、当然，如果经济、精力什么都不操心，那就缓缓呗！等候下一轮行情、下一个风口，无需焦虑。

在很多“老柳州”人看来，老房子除了是一处资产，也是一段长远的回忆。如何“处置”它，是一笔交易，更是一次复杂的取舍。

当下的市场少了一股脑的冲动，多了理性的思考，买卖双方都有了足够空间。老房子是去是留，大可细细思考，以实际需求为先，无需焦虑。