房地产市场短期看金融、中期看土地、长期看人口

“长期看人口，中期看土地，短期看金融”在房地产市场上流传这样的一段话，的确是有道理的，那么房地产市场在2019年会表现如何呢？

短期看金融

我们先看短期，目前来看金融层面有转暖的迹象，但还是没有放宽，目前首套房贷利率有所下调，降低了购房者的成本压力，资金层面并没有出现大的松动，房地产市场整体来讲2016-2018年这三年是整体平稳的，没有出现大的波动，这也是调控的目标之一吧。

目前整体环境还是去杠杆，中国的杠杆率的确太高了，之前是一刀切误伤了不少民营经济，以后的政策应该会有所区别，分阶段调整让整个市场可控，不出现的大的波动。

对于居民购房来讲，刚需的还是可以选择购买，量力而行，对于投资来讲，目前整体的环境和政策都不支持，对于投机炒房来讲已经失去了意义，但对于资产配置来讲或许对于一线城市的房地产还是可以做为标的考虑的。

中期看土地

目前整体市场上已经出现过多次土地流拍的例子，不是土地够使用，而是条件太多开发商基于目前环境，谨慎考虑不敢拍下来，全国的市场整体来看，土地是够用的，但是目前房地产过热主要还是以大城市为主，一些中小城市更多的是跟风，所以风险也最大，大城市有发展的潜力和空间，一些中小城市更多的是基于水涨船高的道理，会严重透支未来几年的甚至十几年的空间，为未来埋下隐患。

一线城市中以深圳为例，目前土地市场主要是城市更新旧城改造为主，可供开发的土地也越来越少，除了在汕尾设立了一个深汕合作区外，深圳人才安居集团还在2018年11月份在临深片区东莞塘厦取得一块人才安居用地，借地使用也开创了先河，除了基于目前国家大湾区规划来看，更多的还是土地资源。

城市更新固然可以增加土地供应，但是也会推动成本上升，那自然销售价格就要上涨，且即使用这种模式来开发，预计10-20年深圳城市更新也基本可以告一段落了，未来的发展还是需要借地开发。

长期看人口

从人口来看，应该是先看整体，目前全国有多少人，据国家统计局2017年统计数据显示，全国2017年末全国共有人口139008万人，其次，要看人口的结构如何，适婚年龄的有多少，中青年有多少，从住房来看中青年人口是主要购买人群，一是做为新婚或独立居住使用，二是为了改善性住房使用，再看就是某一个省份或城市的人口是流出还是流入，人口增长率如何，出生率如何？都将对房地产市场产生重要影响。

从目前近几年来看，房地产市场的发展，一是基于国家此前将房地产做为支柱产业，二是因为人口红利，三是农村转移城市人口持续走高，从图上可以看出从2010年可以说是一个分水岭。

但是也别忘记了，中国的人口结构目前面临的挑战也不小，人口老龄化很快就会到来，预计到2050年中国的老龄化人口将达到顶峰，所产生的影响和问题也是必须值得重视的。

房地产市场的发展从人口来看，未来一线城市和重点大城市还是有发展空间，全面放开外籍购房，也许会在不远的时候到来。