推高租金上涨的不只是长租公寓 谁才是房租操纵的真凶？

近日，一则“自如和蛋壳抬高租金哄抢房源”的帖子把长租公寓推上了舆论的风口浪尖。一位北京房东发帖称，自家天通苑120平方米三居室要出租，原本心理预期价位是7500元/月，自如报价达8500元/月，蛋壳公寓则加价到9000元/月。在两方的拼命争抢下，最终房源被蛋壳公寓以10800元/月拿下。

8月17日，时任我爱我家副总裁胡景晖说：“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，这种行为扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价了……”胡景晖关于房租飞涨的言论瞬间便掀起了房产中介市场的巨浪，自如、蛋壳等长租公寓品牌也成为众矢之的。

8月18日，胡景晖突然在朋友圈发布辞职信，宣布辞职。他称，由于众所周知的原因，他将辞去在我爱我家的所有职务。

值得注意的是，资本推涨房租的舆论还未平息，监管就已紧随而至。

8月17日，北京市住建委联合多部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业“三不得”。

8月19日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等十家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的存量房源投向市场。

不可否认，推动房租上涨的“罪过”已直指风口上的长租公寓。那么，房租上涨到底是不是长租公寓等住房租赁机构的推动所导致？

有数据显示，今年7月，北京房租同比涨幅高达21.89%，环比涨幅达2.63％，以92.33元/月/平方米的平均租金领跑全国。在二线城市中，成都、重庆、合肥、天津等城市的房租同比涨幅也均超过了20%。

“高租金”，是目前长租公寓市场的普遍特征，但其背后的“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。据了解,目前长租公寓占整个房屋租赁市场的比例不足5%,而在房价涨幅最大的十个城市中,租赁住房的机构化比例其实都不高。最高的北京也仅为10.3%,北京也是唯一超过10%的城市。其次是杭州和上海，分别为9.2%和7.6%。在租赁市场的房源中，绝大部分还是来自房东个人的出租。可以说，目前没有一家长租公寓运营商，具备操作整个租赁市场价格的能力。

有业内人士分析认为，对于当下租赁市场的乱象来说，资本大量进入，并没有多少是增量供应，因为盖房子出租在当下租售比的态势下是不可能赚钱的。在这种情况下，大量的资本进入的是存量改造市场，存量改造本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价。对于这些资本来说，这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。

上述业内人士还表示，本来供需结构将会变得紧张，长租公寓企业放大了这种紧张,他们并未新增加房源,只是多了一道关口赚取租金差价。对于长租公寓企业来说,大量的资本在进入,可以形成垄断性租金，直接拉涨租金。当下以北京等市场为代表,已经出现了几十万套长租型公寓,局部区域甚至在市场上的占比高达40%。在这种情况下,单套长租公寓的租金比普通租赁租金高出30%以上,叠加对普通租赁业主定价的影响,这种出租模式对市场的租金拉动影响加大了。

房租上涨该怎么“治”？有业内人士指出，资本进入租赁市场，使得租赁市场也出现了一个新课题：租赁市场该如何防泡沫？从房租的监管角度来说，其实本质上是房源分类的概念，建议形成系统的分层次房源资源库，以契合更多层次的需求，这样能够让租客在租房方面的压力更小，或者说资本也需要关注低价房源，而不是只关注中高端房源。租赁市场要像购房市场一样加强监管，形成租赁市场的价格指导，这样可以在一定程度上稳定租赁业务和租金走势。