银行不批准贷款买受人是否可以解除房屋预售合同？

发布时间： 2018-08-21 10:49:19

来源：湛江日报

最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。

因此，买房人未能获得银行贷款能否解除合同，需区分情况来看。按照上述规定，如因开发商原因致使买房人未能获得贷款的，例如项目手续不齐全、存在违规开发等不符合银行发放贷款的标准，买房人可以解除合同。

如因买房人的原因，例如买房人没有积极办理贷款，或者没有向银行提供相应的资信证明等情况，买房人则不能要求解除合同，同时还需承担未能按时支付购房款的违约责任。

但如果是因银行政策变化，例如银行原要求首付款需达到购房总价的20％即可批准贷款，而当买房人按此要求申请贷款后，银行将首付款标准提高为购房总价的30％，致使买房人未能获得银行贷款的，则未能订立贷款合同不可归责于买房人和开发商任何一方，买房人有权解除合同，并且无须承担违约责任。

在实践中，因为银行对于贷款人的贷款资质评级较低，而导致贷款合同无法订立的情况屡见不鲜，虽然表面上看这属于因买房人的原因未能订立合同，但买房人不是信贷专业人员，不可能了解银行发放贷款的标准，故应将此种情况认定为不可归责于双方当事人的原因，买受人有权解除合同，出卖人应该返还本金及利息给买受人。然而在现实生活中，当发生前述情况时，开发商和买房人往往会对无法签订贷款合同的责任归属发生争议。

特别提醒：为了保险起见，买房人在签订合同时应向银行详细咨询有关贷款的标准，做到心中有数，同时最好在合同中约定：“如经银行审核不同意向买房人发放贷款的，买房人可以解除合同并无须承担违约责任。律师/李娅莉

责任编辑： dengyuanyuan

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