6月房地产数据点评：销售再度回升、投资小幅走弱

销售再度回升，主流城市成交继续改善

2018 年1-6 月全国商品房销售面积7.7 亿平米，同比增长3.3%，增速环比扩大0.4 个百分点，6 月单月同比增速为4.5%，高基数下增速环比缩小3.5 个百分点。销售额方面，2018 年1-6 月全国商品房销售额6.69 万亿元，同比增长13.2%，增速环比扩大1.4 个百分点，1-6 月全国商品房销售均价同比增长9.5%，增速较上月扩大0.9 个百分点。

分区域结构来看，本月销售再度回升来自高能级和较低能级城市成交的改善：1-6 月东部商品房销量降幅较上月收窄1.3 个百分点；低能级城市之间存在分化，1-6 月中部、东北商品房销量增速较上月收窄0.5、4.4 个百分点，而西部商则提高0.1 个百分点。虽然三四线楼市韧性仍较强劲，但考虑棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，我们仍维持三四线销量全年温和下行的判断。

对于主流城市而言，随着供给的逐步改善和去化率维持高位（中指监测14 城开盘平均去化率2018 年Q1、Q2 分别为86%、91%），一二线成交稳步回升，我们跟踪的6 月一线4 城、二线18 城住宅成交同比增速为-3.7%、-5.26%，降幅较上月分别扩大8 个、收窄1.6 个百分点。

土地市场热度随城市能级下沉，全国土地成交回升2018 年1-6 月全国房企土地购置面积1.1 亿平米，同比增长7.2%，增速环比扩大5.1 个百分点；1-6 月全国房企土地成交价款5265 亿元，同比增长20.3%，增速环比扩大4.3 个百分点。尽管全国土地成交回升，但是从百城数据来看，重点的一二三线城市土地市场仍在降温，2018 年1-6 月百城宅地成交面积、出让金同比增速分别为12.8%、22.8%，增速较上月分别收窄10、13 个百分点，6 月百城宅地成交溢价率亦回落6.9 个百分点至17.9%。这表明土地市场热度正随城市能级不断下沉，目前四五六线城市或是土地成交主力战场。

展望全年，我们认为行业资金收紧的趋势并未逆转，叠加限价令下项目利润率下行的压力，我们认为全国土地市场整体将逐步趋于理性。

销售向好提振新开工，投资小幅下行

2018 年1-6 月全国新开工面积9.6 亿平米，同比增长11.8%，增速环比扩大1 个百分点，6 月单月同比增速为15%，增速较上月回落5.5 个百分点。我们一直强调新开工更多和房企未来成交预期有关，随着6 月成交的再度回升，企业开工意愿继续加强；但和销售走势预判一致，我们仍维持全年新开工温和下行的判断。

2018 年1-6 月全国房地产开发投资5.55 万亿元，同比增长9.7%，增速较上月回落0.5 个百分点，6 月单月同比增速为8.4%，增速环比收窄1.4 个百分点。6 月开发投资小幅下行，在全国土地成交回升的背景下，我们认为6 月土地投资或仍处于上行通道中，开发投资回落主要是受施工投资拖累所致，2018 年1-5 月土地、施工投资同比增速分别为52.2%、-2.9%，增速环比分别扩大2.8、收窄1.3 个百分点（6 月明细暂未公布）。

行业到位资金走弱，按揭利率继续上行

2018 年1-6 月全国房企到位资金7.93 万亿元，同比增长4.6%，增速较上月回落0.5 个百分点：其中，国内贷款、个人按揭1-6 月增速为-7.9%、-4%，降幅环比扩大5.1、0.4 个百分点，1-6 月定金及预收款增速较上月小幅收窄0.2 个百分点，自筹资金来源有所改善，1-6 月增速环比扩大1.6 个百分点至9.7%。利率方面，根据融360 数据，6 月全国首套房贷平均利率为5.64%，较上月扩大0.04 个百分点。