如何让房产经纪人不再是“临时工”

“中国房产中介行业的现状是，我们这些坐前排的老板带着一群临时工，处理着全世界最复杂的产权，(所幸)基本没有太出事。”深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长陈劲松说。

作出这番表述时，陈劲松正在参加中国房地产估价师与房地产经纪人学会(以下简称中房学)的年会，年会主题为“职业化与专业服务”。大会前排坐着链家董事长左晖、我爱我家董事长谢勇、中原地产中国大陆区主席黎明楷、21世纪中国不动产副董事长兼总裁卢航、麦田房产董事长缪寿建。

“当前经纪行业从业人员平均年龄偏低，不到30岁，从业年限短，平均年限不到10个月，相当一部分从业人员没有把这项工作当做相对稳定的职业来看。”中房学会长杜鹃在当天的年会上提到这样一组数据。

“如果经纪人不留下来，怎么谈职业化和专业化？”在随后的主题发言中，左晖提到。

临时工 年轻人 低学历

如果要用几个关键词来描述中国的房地产经纪人，你会怎么描述？

把这一问题抛给多个人之后，有3个关键词被反复提到：“年轻，学历不高，换人快。”

“中介见男人就叫哥，见女人就叫姐，感觉很多人没有受过高等教育。”一位受访者说。

这样的印象，与近期一份报告的调研结果基本相似。

由中房学指导、销冠网络科技有限公司等多家机构联合调研得出的《2018中国房地产经纪人报告》显示，在中国房地产经纪从业人员中，68%不满30岁。且“从业者以年轻人为主”这一行业现状在近几年并未显著改变，与欧美地区相比，整体仍非常年轻化(美国房地产经纪从业人员的年龄集中在35岁至55岁)。此外，接近84%的经纪人学历在专科及以下，高中学历的经纪人占比约32%。

“从业人员学历整体偏低。这反映了目前国内房地产经纪行业的现状：从业门槛不高，从业人员的素质参差不齐，服务水平差异较大。”报告调研组认为，在这方面，中国远远落后于发达国家。在美国，经纪人学历大多集中于大学和研究生，学士及以上的占比高达61%。

住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长杨佳燕在参加中房学年会时也提到了美国的情况，美国的经纪人平均从业年限12年以上的占47.8%，平均年龄是50多岁，本科以上的经纪人占比达到62%。

而陈劲松之所以笑称经纪行业的员工很多是临时工，是因为中国的经纪行业人员流动性非常高。

前述报告显示，我国有超过52%的房地产经纪人从业时间不满两年，而在行业中沉淀10年以上的老将不足5%。

杜鹃认为，当前相当一部分从业人员没有把这项工作当做相对稳定的职业来看，职业意识单薄，职业认同感不强，建立稳定的职业队伍是行业职业化的重要前提。

在台湾不动产中介经纪公会全联会荣誉理事长李同荣看来，这样的人才结构，以及市场的不确定性、行业收入的不确定性乃至行业的恶性竞争，共同造成了中介行业职业化的障碍，而没有职业化就没有专业化。

“北京链家有超过7000人的从业年限超过60个月。”左晖在发言时，提到了这样一个情况，基于行业的状况，左晖认为这件事情一直让他非常骄傲。

杨佳燕说，中国的二手房交易中涉及到的房屋产权多样，参与主体复杂，和交易相关的信贷税收政策复杂，是一个需要专业服务的行业，经纪人承担的责任和应起到的作用很重要。

“对比之下，基于国内从业人员的基本情况，我国的行业从业人员是不是具备专业服务的能力？通过上面的数据情况，大家心里面有了一个比较清晰的答案。希望房地产经纪人走职业化发展道路，希望不仅有40多岁的老板们，下一步也有40多岁的房地产经纪人。”杨佳燕说。

业内人士多建议施行资格准入制度

虽然如杨佳燕所说，中介行业需要专业服务，但基于当前从业人员的素质情况，损害消费者利益的情况却频频发生。

采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人；恶意克扣保证金和预定金；非法侵占或者挪用客户交易资金；强制提供代办服务、担保服务，或者以捆绑服务方式乱收费。

住建部联合中宣部等六部门下发的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，列举了“黑中介”的种种违法违规行为。

“黑中介”的存在在某种程度上也反映了行业人员素质的情况、行业职业化和专业化的情况，以及行业监管的迫切性。

黎明楷通过研究香港地区对经纪行业的管理方法和管理效果，认为内地经纪行业要想职业化、要把服务水平提高，发牌是非常需要的。

据黎明楷介绍，香港是在1997年制定了《地产代理条例》，其中规定必须获取相关牌照才可以从事经纪行业，但是法律给了3年的过渡期，规定条例2001年起执行，给从业人员足够的时间去考取牌照，在2001年以后如果没有牌照就从事经纪行业是违法的。

“内地现在无法统计出准确的经纪人数量，但在香港由于有发牌制度，经纪人的数量和经纪机构的数量可以精确到个位数。”黎明楷介绍，香港还要求，从业人员的工作机构变更也要随时向管理机关报备，在此基础上，香港可以对行业的虚假信息实施“连坐”，追溯信息发布者、平台审核及相关监察部门的连带责任，这样可以更好地规范行业及经纪人的行为。

他同时表示，反观内地，由于没有资格准入，监管部门无法在前端控制入行人员的专业素质，而由于监管人员不掌握所有从业人员的具体资料，一旦某一中介人员在某个机构出现问题，换个地方甚至换个机构就能重新执业。

杜鹃认为，职业化的关键就是解决“具备什么样的素质的人可以从业”的问题，这方面既要讲职业理念也要讲制度保障。

“职业资格制度是行业职业化的保证。从发达国家和地区的经验看，美国以及中国的香港、台湾、澳门无一不是通过职业资格制度来培养职业人才，规范职业行为。”杜鹃提到。

杜鹃认为应当通过完善法律法规建立人员准入和退出制度。

“管理一定要闭环，也就是说，有进口必须有出口，优胜劣汰。要把合格的人员吸收到经纪人队伍中来，人员要实名就业，要对违反职业规则的人进行处罚直至清除出队伍，这样才能提高这个队伍的素质。”杜鹃补充道。

法治周末记者了解到，在行业没有强制准入制度的情况下，链家、我爱我家等龙头房企在公司层面自行开展了相关的培训和考核，行业平台房天下亦通过发起中国房地产经纪人大学，推动中国房地产经纪从业人员职业化、规范化发展进程。

“经纪人是一个学习积极性很高的群体，截至2018年6月，中国房地产经纪人大学注册学员人数已累计达72.6万。”房天下董事长莫天全告诉法治周末记者，中国房地产经纪人大学也会根据市场的变化调整课程，不仅有线上公开课，也有线下主体培训，具体授课的内容会根据市场变化进行调整和更新。