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老旧厂房转型“朝阳经验” 将在全国进行推广中国人民银行近日发布了由货币政策分析小组撰写的 《中国区域金融运行报告(2018)》,其中以专题的形式分析了中国房地产市场。报告指出, 当前房地产市场发展总体平稳,租赁住房市场发展加快,房地产投资韧性较强。但同时,也存在有待解决和完善的一些问题。
报告称,2017年,全国房地产市场调控延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一基本要求,继续坚持“分类调控、因城施策”原则,在限购、限贷等传统需求端调控手段的基础上,丰富调控方式,促进房地产市场健康稳定发展。
房价总体趋于稳定,一二线城市房价涨幅回落。2017年,“分类调控,因城施策”的房地产调控政策效果继续显现。一线城市和部分二线城市涨幅回落,三四线城市涨幅略有扩大。2017年12月,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格同比上涨的城市有61个,比2016年12月减少4个,城市间房价涨幅波动大幅收窄。
商品房销售分化,住宅待售面积下降。2017年,全国商品房销售面积和销售额增速趋缓。一线城市商品房销售面积明显缩减;三四线城市销售面积较快增长,但下半年以来增速回落。2017年,全国商品房销售面积16.9亿平方米,同比增7.7%,较2016年回落14.8个百分点。商品房销售额13.4万亿元,同比增长13.7%,较2016年回落21.1个百分点。随着市场交易回升和新增供应下降,商品房待售面积下降。2017年末,全国商品房待售面积5.9亿平方米,同比下降15.3%,其中住宅待售面积下降25.1%。
房地产开发投资总体平稳增长。2017年,全国共完成房地产开发投资11.0万亿元,同比增长7.0%,增速较2016年回升0.1个百分点。其中,住宅开发投资同比增长9.4%,增速较2016年提高3.0个百分点;办公楼、商业营业用房开发投资分别增长3.5%和下降1.2%,较2016年分别回落1.7个和9.6个百分点。分地区看,东部、中部和西部地区房地产开发投资分别增长7.2%、11.6%和3.5%,东北地区房地产开发投资同比增长1.0%。
住宅用地供应增加和销售稳定增长增强了企业开发住宅的意愿。住宅用地供应明显增加,溢价率出现回落。2017年,各地土地市场调控持续深化,租赁住房用地加快推出。据自然资源部数据,2017年,出让国有建设用地22.5万公顷,同比增长6.4%;出让合同价款5.0万亿元,同比增长36.7%。土地拍卖溢价率回落,主要城市住宅地价涨幅收窄,但部分三线城市住宅地价涨幅扩大,城市分化格局延续。2017年第四季度,全国105个主要监测城市住宅用地价格同比增长10.2%。
保障性安居工程建设持续推进,保障房信贷支持力度加大。国家实施保障性安居工程主要包括保障性住房建设、棚户区改造、农村危房改造三大类,各类保障性安居工程建设稳步推进。2017年,全国城镇棚户区住房改造开工609万套,棚户区改造基本建成604万套,公租房基本建成82万套;全国农村地区建档立卡贫困户危房改152.5万户。金融支持保障性安居工程建设力度较大。2017年末,全国保障性住房开发贷款余额为3.3万亿元,同比增长32.6%,继续保持快速增长;全年新增8202.5亿元,占同期房产开发贷款增量的61.8%。此外,利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进,截至2017年末,已有85个城市的373个保障房建设项目通过贷款审批,并按进度发放贷款871.7亿元。
加快培育和发展住房租赁市场。2017年7月,住房和城乡建设部会同有关部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取12个城市开展试点,从增加供应、完善服务、加强政策支持等方面推出综合举措,加快培育和发展住房租赁市场。同期,广州率先提出租售同权,赋予租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇,成为扶持住房租赁市场发展的一项重要举措。随后,全国超过50个城市发布了支持住房租赁相关政策,多渠道增加租赁住房供应,培育规模化租赁企业。同时,商业银行积极布局住房租赁金融战略,与地方政府和房地产开发企业开展合作,推出一系列金融创新产品全面支持住房租赁市场发展。
报告称,2017年,各地陆续强化房地产调控政策,中国人民银行不断完善住房金融宏观审慎政策,加强居民消费信贷管理,引导金融机构支持租赁住房市场发展。
房地产开发资金增长趋缓,购房款仍是主要资金来源。2017年,全国房地产开发企业到位资金15.6万亿元,同比增长8.2%,较2016年回落7.0个百分点。其中,国内贷款2.5万亿元,同比增长17.3%,占房地产开发资金的16.2%;自筹资金5.1万亿元,同比增长3.5%,占房地产开发资金的32.6%;其他资金占房地产开发资金的51.1%,其他资金中定金及预收款、个人按揭贷款分别为4.9万亿元和2.4万亿元,合计占到房地产开发资金的46.5%。
房地产贷款增速总体下降,住房抵押贷款价值比有所回落。2017年末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额32.2万亿元,同比增长20.9%,较2016年末回落6.1个百分点。其中,个人住房贷款余额21.9万亿元,同比增长22.2%,较2016年末回落14.5个百分点;住房开发贷款余额5.6万亿元,同比增长26.7%,较2016年末提高13.4个百分点。分地区看,东部、中部和西部地区增速均有所回落,东北地区增速小幅回升。2017年末,东部、中部和西部地区房地产贷款增速较2016年分别回落9.9个、5.7个和2.9个百分点;东北地区房地产贷款余额增长12.1%,较2016年提高0.3个百分点。贷款价值比(Loan To Value, LTV)有所回落。2017年,全国住房抵押贷款价值比为59.3%,同比回落1.1个百分点。其中,东部地区回落幅度较大,较2016年回落2.3个百分点;东北地区LTV相对较高,较2016年提高0.4个百分点。
报告指出,当前房地产市场发展总体平稳,租赁住房市场发展加快,房地产投资韧性较强。但也要看到,一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大;部分城市新房、二手房价格倒挂;租赁关系不稳定,市场不规范,监管难度较大;存量土地利用效率有待提高,房地产市场长效调控机制有待完善。下一阶段,要围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”这一主线,进一步巩固房地产调控政策效果的同时,应当加快住房制度改革和长效机制建设,建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,加强存量土地集约化利用,提高土地利用效率,大力发展住房租赁市场,保护租赁利益相关方合法权益,继续落实“因城施策”住房金融宏观审慎管理政策。
责任编辑: dengyuanyuan
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