地产融资迎来新途径，4万亿REITs 市场破冰在即

中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。首份推进住房租赁资产证券化的文件正式落地。

首份推进住房租赁资产证券化的文件正式落地。近日，中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

公募REITs元年或来临

针对《通知》中提到的“试点发行房地产投资信托基金”，有业内人士表示，鉴于国内类REITs已经有过几年发展基础，文件中提到的发行试点可能是业内广泛关注的公募REITs。这意味着今年有可能会成为公募REITs元年，并且首先试点的很可能是在租赁住房领域。

记者统计发现，截至今年3月，已有12只租赁市场资产证券化产品发行，总规模超过500亿元。比如，2月2日，碧桂园租赁住房REITs获批，成为国内首单达到百亿级规模的REITs产品;2月13日，越秀租赁住房类REITs获批。此外，4月25日，华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划获深交所评审通过，成为中国首单专业化机构托管长租公寓类REITs产品。

REITs是一种与住房租赁市场较为契合的金融产品。业内专家预测，在贷款利率走高、地产信贷政策收紧、股权融资和债券融资规模萎缩的背景下，REITs带来了全新的地产融资途径，是解决目前很多住房租赁企业融资困局的重要渠道。

对标美国、澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等市场，中金公司估算未来中国房地产投资信托基金(REITs)市场规模约4万亿元人民币。其中以租赁住房(尤其是长租公寓)为底层资产的标准化公募REITs适合于在当前“房住不炒”政策背景下率先推出。

REITs到底会带来怎样的机遇?对此，鹏华美国房地产基金经理朱庆恒在接受《国际金融报》记者采访时表示：“REITs可以使租赁物业的定价更加市场化，让提供更好服务的机构从金融市场获得更好的回报，这有助于提升机构供应租赁房源的数量和质量，进而促进住房租赁市场的快速健康发展。”

恒丰泰石总经理韩玮则认为，发展REITs可以提升住房住房租赁企业融资效率，对满足不断增长的住房需求有积极意义，对公募基金和私募基金而言，在拓宽管理规模渠道方面大有好处。

税收仍是REITs发展的瓶颈

在国际上，REITs的发展已经非常成熟，其以租金收益为基础，稳定性较高，是将金融市场和实体经济有机结合的证券产品。美国公寓REITs在过去十几年中，为股东带来了年均约9%的回报率(主要是分红收益)。

中国的REITs起步较晚，2015年5月鹏华前海万科REITs封闭式混合型基金成立，标志着国内公募REITS的成功破冰。截至目前，市场上共有鹏华美国房地产、广发美国房地产、嘉实全球房地产、诺安全球收益不动产、南方道琼斯美国精选REIT指数、上投摩根富时发达市场REITs指数6只投资海外REITs的QDII基金。

尽管迎来政策利好，但朱庆恒认为税收问题仍是制约REITs推出和发展的瓶颈。由于我国暂无针对地产资产证券化的税收优惠政策，只有相当有限的存量资产在进行‘类REITs’运作时可以将税负控制在可接受范围内，因此限制了资产证券化工具盘活存量资产的空间。

除了税收问题，韩玮认为对住房租赁企业发行REITs目前存在的主要问题是租金回报率太低，平层产品发行难度大，而结构化产品风险控制挑战很大。据统计，北京（楼盘）、上海（楼盘）的住宅租金回报率基本低于3%，光靠租赁回报率很难覆盖资产证券化产品的收益率。