[中房研协]住房租赁资产证券化政策出炉，对楼市有何影响？

4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，开展住房租赁资产证券化需要满足至少三项条件，一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；三是原始权益人公司治理完善且最近两年无重大违法违规行为。

满足上述基础条件之后，政策将优先支持两大类项目，一是大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域的住房租赁项目，二是利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目。与此同时，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金。通知还完善了住房租赁资产证券化的工作程序，鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对发展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立绿色通道，提高工作效率。

首个住房租赁资产证券化文件出台，对于规范租赁金融，推动住房租赁行业发展有着重要意义。目前市场已经有多单租赁住房资产证券化产品成功发行，此次文件的出台也是对前期发行产品的流程及操作标准的规范。

何为租赁资产证券化？

所谓租赁资产证券化，是指金融租赁的主体金融租赁公司集合一系列用途、性能、租期相同或相近，并可以产生大规模稳定的现金流的租赁资产（租赁债权），通过结构性重组，将其转换成可以在金融市场上出售和流通的证券的过程。说白了就是一种融资形式，用未来的租金作为收入来源，就是把钱借出去，用作买房子或者盖房子，以后把这个房子租出去，然后收租金作为收益。

数万亿住房租赁证券化市场发展前景广阔

北大光华REITs课题组撰文指出，中国住房市场尤其是一线城市已进入存量时代。全国存量市场已达180万亿元规模。不过，租赁市场份额偏低，全国租赁成交占比仅6%，与西方成熟国家相比仍有很大增长空间。

测算显示，中国租赁住房REITs（不动产信托投资基金）的市值规模将在5200亿至1.56万亿元之间，远景巨大。中国公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长，这是一个相对保守的估计。

此前链家公布的报告显示，目前中国租赁人口已达1.9亿人，住房租赁市场租金GMV（交易总额）已超过1万亿元，未来10年，中国租赁人口近2.3亿人，租房市场租金GMV将接近3万亿元，到2030年，租赁人口近3亿人，租金GMV将达4.6万亿元。美国人口仅有3.2亿，但租赁人口超过1亿人，租金GMV超过3万亿美元。

民生证券从资产证券化、房地产开发投资、经营性物业租金总收入三个角度测算REITs发行空间。截至2017年10月，国内类REITs发行总额占所有资产证券化产品发行总额的比例仅为2.14%。根据中央结算公司的数据，美国REITs发行额占所有ABS总额的35.4%。随着未来国内与海外ABS市场中REITs占比差距逐渐缩小，REITs新增发行额约为8448亿元。2016年，国内房地产企业通过类REITs融资131亿元，同期国内房地开发投资总额约为14.5万亿元，类REITs占比仅为0.09%。同年REITs占全球房地产开发融资的比例为7%，国内外差距高达6.9 个百分点。假设国内REITs融资占房地产开发投资总额的比例提升至 7%，每年将带动REITs的发行额为9950亿元。目前我国住房租赁市场仍以散户业主独立出租为主，开发商或物业公司经营的整栋租赁住房占比较小，发行RIETs的合格基础资产有限。办公物业和商场物业集中度相对较高，作为基础资产发行REITs的条件较好。选取北京、上海、广州、深圳等16大城市，统计当地甲级写字楼与优质购物商场的总存量、入驻率和平均租金，分别计算每个城市每年租金收入。假设国内一线城市的优质经营性物业均通过 REITs 融资，可以发行的REITs总规模约为5.1万亿元，其中办公物业REITs约1.8万亿元，商场物业REITs约3.3万亿元。综合以上三种测算方法， REITs在中国还处于起步阶段，未来发展空间广阔。随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，REITs将撬动数万亿市场。

推广难度较高

金融业资深观察人士、金乐函数分析师廖鹤凯表示，海外类似的资产托管模式已经相对成熟，资产证券化能够有效起到盘活存量的作用，但我国租赁市场主要以散租形式为主，很不稳定。照此情况看来，对通知中提到的雄安新区意义或许更大，其他已经形成分散租赁模式的城市，推广这一政策可能会相对难一些。

业内人士表示，租赁资产证券化REITs，目前仅通过市场的力量已经很难做出来了，在这个模式里必须有人学雷锋，要么开发商和中介不赚钱，要么政府不赚钱，要么投资者不赚钱，总得有一方牺牲利益才行。如果都不让利，生推资产证券化的模式，那么最后就是二房东中介抬高市场租金成本。

对于住房租赁产生重大影响

1、住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设。目前我国由专业机构运营的房源占比不足5%。个人房源占市场供给主体，导致目前租赁市场参差不齐。文件的出台，对于运营企业是重大利好，资产证券化不仅是企业重要的融资渠道，更是企业规模化发展的助推器，提高企业的投资回报率，促进B2C机构化率提升，推动房地产长效机制形成。

2、有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环。资产证券化的融资模式可以帮助公寓运营企业快速回笼资金，用于投入下一阶段房源建设，为企业寻求融资与退出途径。

3、可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。