中国将成为亚太房地产私募基金最大投资目的地

世邦魏理仕发布《房地产私募基金：掀起新一轮亚太资本配置浪潮》研究报告

2018年1月31日，上海–世邦魏理仕近日发布的《房地产私募基金：掀起新一轮亚太资本配置浪潮》研究报告指出，随着亚太区房地产投资吸引力回升，区域市场募资环境持续改善，预计到2020年，房地产私募基金将在亚太区房地产市场完成约530亿美元规模的资本配置。中国有望吸收其中的140亿美元从而成为最大的投资目的地。

数据显示，以亚太市场为目标的封闭式房地产基金在2014-2017Q3期间完成募资总额420亿美元，形成约合1160亿美元的购买力。其中630亿美元（约54%）已经完成投资配置，其中3/4流入澳大利亚、日本和中国。考虑到封闭式房地产私募基金的投资期通常为3-4年，其余530亿美元需要于未来三年内完成部署。这也意味着基金经理们将会加快投资规划步伐，亚太区房地产投资市场有望在2018年迎来显著增长。

对中国经济失速风险的担忧是诸多房地产私募基金此前并未大举押注的原因。但随着经济稳中向好势头的日渐明朗，预计基金投资者将把目光重新投向中国一线城市及其它潜力市场，寻求增值型和机会型投资机遇。

世邦魏理仕亚太区研究部负责人金纬博士表示：“资产管理及提升，对驱动项目租金增长、释放潜在价值起到关键作用。因此，全面深入地了解租户行为模式及需求，是各房地产基金制定有效投资策略重要考量。”

增值型投资策略

通过翻修提高项目出租率和租赁收益，对存量商业资产实施功能改造、或寻求重新定位提升资产价值等将是增值型房地产基金实施的主要策略。城市核心区外扩和租户的去中心化趋势令上海和其他一些城市的非核心区新写字楼也成为增值型基金的理想标的。

机会型投资策略

在当前的市场环境下，寻求高收益的机会型房地产基金需要采取更具创新性的投资策略，如经营实体与产权公司分开、与本地投资者/开发商合作等。此外，中国商业银行房地产不良贷款率的上升（从2014年的0.5%上升到了2016年的1%）为基金投资中国不良资产市场带来了一定的机遇。但考虑到中国的不良资产包交易市场成熟度相对较低，建议基金将5千万到2亿美元规模的项目作为投资重点。

核心型/核心增益型投资策略

核心型/核心增益型房地产基金将重点关注亚太市场内的顺周期投资机遇。市场供不应求、租金增长前景乐观的广州核心区写字楼和受电商需求推动的主要物流枢纽城市的高标准仓库将是在中国的主要投资目标。此外，冷链、数据中心、长租公寓等利基领域将为核心型/核心增益型基金提供更丰富的投资选项。

世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示：“2018年中国大宗物业交易市场仍将保持活跃。从城市看，租赁市场基本面向好的一线城市次中心和新兴区域将继续成为交易热点。同时，成都、杭州、南京、武汉等高潜力二线城市核心区域物业的关注度将进一步提升。物业类型上写字楼仍将是大部分投资者的首选，购物中心、仓储物流这些对运营能力要求更高的物业类型也将继续受到青睐。”