【支招】房贷有技巧 这样还款还能省钱！

在商贷利率普遍上浮的情况下，不少市民将目光转向公积金贷款。

□Text/记者  蒋甜甜（见习）   Photo/何俊涛

一直以来，柳州坚持“房住不炒”理念进行着市场调控。前有银行贷款额度锐减，后有公积金贷款政策收紧，不可否认，无论是商贷还是公积金贷款，条件都越来越苛刻，许多的购房者开始忧心不已。为此，记者也咨询了一些专业人士，寻得一些房贷技巧，让您在贷款时少走弯路。

商业贷款有技巧，个人征信很关键！

案例：唐先生看中了城中区的一套二手房，去年10月初就与房东签了约，着手开始办理贷款。然而三个月过去了，贷款却迟迟没有到账。几经询问，唐先生才得到“银行目前没有额度，不知道什么时候能批下来”的答复。这下唐先生郁闷了：本就是基准利率上浮10%贷的款，已经多花了不少钱，银行还不放款，这直接影响过户了！

众所周知，各家银行每年给予房贷业务的额度是固定的。一般来说，越到年底贷款难度越大。究其原因，便是年末银行贷款额度所剩不多，面对众多贷款申请，银行势必会择优放贷。这样的紧缩状况延续到了今年年初。那么，在银行贷款额度吃紧的情况下，怎么才能提高贷款成功率?

中国工商银行柳州分行个人贷款中心客户经理韦能言表示，如果申请人在贷款银行购买过金融理财产品，那么银行在放贷时会优先考虑，放款速度相较而言也会快一些。像唐先生这样情况，可以优先考虑去自己手中所持有的信用卡的发卡行申请贷款，因为在信用卡发卡行申请贷款，发卡行可以通过你的信用卡还款记录来判断你的个人信用，有利于提高贷款成功率。需要注意的是，向信用卡发卡行申请贷款一定要保证自己的信用卡没有逾期记录，如果你的信用卡有大额、多次逾期，那么申请贷款的成功率将大打折扣。

此外，还有业内人士支招，对于银行迟迟不能放贷导致的退房“违约”风险。实在没有办法，购房者可以考虑到正规的P2P借贷公司申请短期“过桥”贷款，虽然利息不低，但在房价快速上涨的前提下，购房者也可解“燃眉之急”。

公积金贷款收紧，这几个细节要注意！

案例：张女士与丈夫计划在柳州结婚买房，因为公积金贷款相对商贷来说较为划算，所以他俩考虑使用公积金贷款买房。张女士在柳工作，户口也在柳州，但是其公积金是在南宁住房公积金管理中心区直分中心缴纳的。张女士的丈夫为柳州市的户口，目前在上海工作，公积金此前也一直在上海缴纳。之前由于工作变动，张女士连续欠缴住房公积金6个月。那么类似张女士和其丈夫的情况，能否在公积金中心顺利贷款买房？

柳州市住房公积金管理中心相关工作人员表示，为了稳定房地产市场，支持住房公积金缴存职工合理自住需求，抑制投资投机性购房贷款，结合柳州市房地产市场形势和该中心实际，近来年已经对柳州住房公积金个人住房委托贷款政策进行了五大调整。

根据现行政策，张女士及其丈夫在柳州是不能进行公积金贷款买房的，目前柳州不再受理异地贷款。还需要注意的是,当贷款主申请人连续欠缴住房公积金超过3个月的，是不予贷款的；而配偶连续欠缴住房公积金超过3个月或个人住房公积金账户已封存的，配偶住房公积金不列入计算。

另外，该中心工作人员表示，在进行申请公积金贷款时也是有技巧的，比如，在申请贷款的头一年中最好都不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。另外，要时常关注公积金贷款政策的变化，了解申请流程，以便于在办理过程中 “抢占先机”。

房贷利率提高了，要不要提前还款呢？

案例：余女士去年在柳南区购买了一套住宅，向银行贷款50万元。其表示，去年为了买房，她拿出了家中大部分积蓄，现在每个月要还3000多元房贷。最近，她刚得到一笔奖金，看到目前柳州各大银行贷款利率不断上升，其开始犹豫该不该提前偿还部分贷款。

其实“提前还贷”算得上是购房者在贷款中最常遇到的问题了，因为买房时，大家往往希望能够减小一点购房压力，向银行多贷款。但几年后，不少购房者手头充裕，便希望提前还贷，减轻生活压力。记者走访柳州多个银行发现，在房贷政策不断紧缩的情况下，很多购房者有了提前还贷的计划。“收入增加了，我们也希望可以早点还清贷款，毕竟利息也不低。”市民黄女士说道。

据中国银行柳州分行个人贷款中心客户经理刘先生介绍，年底一般都是许多贷款人提前还贷的时机，因为新一年的贷款基准利率可能会发生改变。“其实需不需要提前还贷，前提还是要看自己余女士的还贷情况。”浦发银行柳州分行高级理财师刘雪莲表示。

此外，根据还款方式不同，在提前还贷时所需考虑方面也会有所不同。若申请人采用等额本金还款方式，即借款人每月以相等的金额偿还本金，而利息逐月随着本金的减少递减，这种方式提前还贷较为划算。而若购房者采用等额本息方式，那么到了还款后期，实际上利息已经逐步减少，申请人主要归还的是本金，此时不建议提前还贷。

此外，不同银行对于提前还贷亦有不同的规定，申请人宜咨询后再做规划。

新款小Tips

目前，各大银行都取消了房贷利率折扣，甚至还上调了房贷利率。如果你已享受房贷利率折扣，那么最好不要提前还贷，一旦你选择提前部分还贷，就需要重新签订借款合同，将无法再享受利率折扣。——中国工商银行铁路支行理财经理周旋

钱不仅仅是省出来的，还得学会机智地投资开源。购房者可以把还款结余下来的钱合理进行投资，例如基金定投、P2P产品等，最大限度享受复利带来的利润，用钱生钱的方式减轻还贷压力。——中信银行柳州分行理财师韦沣郴

对于工作稳定，收入稳定的人来说，建议可以选择双周供。双周供是指个人按揭贷款由传统的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。由于还款方式的改变、还款频率的提高，借款人的还款总额却获得了有效的减少，还款周期得以明显的缩短，客户在还款期内能省下不少的利息。——浦发银行柳州分行高级理财师刘雪莲