二手房交易中暗藏陷阱 法官分析案情教你规避风险

近年来，不少二手房买卖纠纷闹上了法庭，要通过诉讼才能得到解决，购房者常常因为房产中介虚假广告、虚构房源、虚标价格、一房多卖等行为而陷入困境。柳州市鱼峰区法院法官结合典型案例，分析暗藏在二手房交易中的种种陷阱，来为购房市民提个醒。

一房二卖 协议解除

2016年12月27日，市民李小姐与柳州市某贸易有限公司签订了购房意向书，约定以总房价19万元购买坐落于柳州市鱼峰区某小区的一套住宅。李小姐当天就支付了诚意金1万元、购房款6万元。

2017年1月6日，与李小姐签订了购房意向书的贸易公司，又将该房屋卖给廖先生，约定总房价26万元。廖先生支付了诚意金1万元、购房款7万元。

在购房意向书约定的房屋过户期限内，李小姐和廖先生均无法办理过户手续。他们到签订意向书的贸易公司了解，发现该公司存在一房二卖的问题。2017年6月22日，李小姐和廖先生分别将该公司诉至鱼峰区法院。

经法院调解，解除了李小姐、廖先生与贸易公司签订的购房意向书。贸易公司分别返还李小姐的购房款7万元、廖先生的购房款8万元，还要向李、廖两人支付违约金、律师代理费等费用，并承担了案件的诉讼费。

法官提醒：此案例中存在不少陷阱，与李、廖两人签订购房意向书的贸易公司，只是房屋中介公司，交易中并未与房屋产权人或者三方签订《房屋买卖合同》；房价低于市场价格，存在较大的诱惑力；贸易公司以诚意金替代定金，规避定金罚则。

一房二卖一般存在于卖方故意行为，产权人或中介公司为追求更高的成交价格或利润，不惜以违约的方式来达到目的，往往存在合同诈骗的嫌疑。柳州市有多个房屋中介公司曾因涉嫌合同诈骗被立案。

抵押房屋 无法过户

2009年7月20日，市民梁先生与柳州市某房地产开发有限责任公司签订了一份二手房买卖合同，约定原告购买被告所有的位于柳州市某小区的房屋一套，房屋总价款约43万元。

7月23日，梁先生将购房款全额交付给了房开公司，但房开公司一直未办理房屋过户手续。梁先生后来才知道，房开公司已将这套房屋抵押给了别人。

梁先生诉至法院，经法院审理判决：确认梁先生与房开公司签订的二手房买卖合同无效，房开公司要将购房款全额返还。

法官提醒：购房前要求卖方提供房产信息，房屋是否存在抵押，是抵押给银行贷款、抵押给个人、或是因为债务问题被某法院查封等。本案中的买家由于疏忽大意，过分相信卖家，才陷入了困境。

虚构房源 低价作饵

2017年6月10日，王女士与柳州市某房地产经纪有限公司签订房屋认购合同，约定王女士购买柳州市城中区某拆迁安置房，建筑117㎡，总房价56万元，交房时间为2017年8月31日，最迟12月5日。

王女士如约交付了首期预售房款39.3万元，以及定金5万元。约定的交房时间到了，房产经纪公司却无房可交。后来查明，该房屋真正房主韦某，并没有委托这家房产经纪公司出售房屋。

法官提醒：购房者要注意，低房价常常是二手房交易陷阱的诱饵。在这起案件中，每平米房价不足4800元，大约只相当于市场价格的一半。在二手房交易中，房主未露面的情况下，购房者要注意房产中介是否真的得到了房主的售房委托。另外，购房者还要先弄清楚拆迁安置房是否能上市交易，这要符合相关房地产政策要求。

除上述二手房买卖中存在的风险外，以低于实际交易价格的虚构房价来避税，也是二手房交易中常见的手段。法官提醒卖房者，网签备案的契约是房产和税务部门认可的，比双方私下订立的更具法律效力。如果为了避税虚构出低房价，交易中一旦出现纠纷，卖房者只能按虚构的低价进行交易。同时，签订“阴阳”合同，不缴或者少缴应纳税款的，则属于偷税行为，需承担相应的法律责任。签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人不必要的经济损失。