柳州楼市供需两旺 “地渴”现象或缓解

4月17日，自治区国土资源厅公布了今年广西各市住房用地供应计划。计划显示，我区14个设区市的住房用地计划供应总量较2016年略有增加。其中柳州大幅上调供地计划，这对于柳州楼市有何影响？记者采访了业内相关人士。

相比去年，柳州大大增加了土地供应量

1  柳州大幅上调供地计划

4月17日，自治区国土资源厅公布了今年广西各市住房用地供应计划。根据供应计划，2017年全区计划供应住宅用地1589.69公顷。其中，商品住房用地有1354.75公顷，占了总供应量的约85%。而早在3月28日，柳州市国土资源局便公布了《柳州市本级（含柳东）2017年国有建设用地供应计划》：2017年柳州市本级（含柳东新区）计划供应总面积为17578.5345亩，与2016年相比有了明显增加。其中，按照土地用途进行分类，与购房者息息相关的经营性用地面积为5027.8905亩，同比2016年4610.19亩，增加417.7005亩，上涨了9.06%。另外，记者还对比了前几年的数据发现，今年国有建设用地供应计划总量以及商品住房供地量，在近几年里也属于供应量较大的一年。

2   柳东新区成为供地主力

记者还注意到，在柳州市本级2017年国有建设用地计划供应总量中，柳东新区已经成为商住用地和普通商品住房用地供应的大户。例如在柳州市本级17578.5345亩供应总面积中，仅柳东新区就占了2433.5565亩。在5027.8905亩经营性用地面积中，柳东新区就有2433.5565亩，约占半数。另外，经营性用地，在工业用地与基础设施用地上，柳州新区多占的比重也不少。例如，2017年柳州本级5695.602亩工业用地中，柳东新区就有2881.92亩，也在6748.35亩基础设施用地中，柳东新区为2942.214亩。

不得不承认，自2001年起，在“一心两城，重点向东”的政策之下，柳东新区在基础设施、公用事业、房产开发、港口物流、酒店会展、文化旅游、金融服务、能源几个产业集群发力，该板块越来越具有开发价值，这也标志着柳东新区实现着从“谋”到“动”的实质性飞跃。例如2月份柳东新区3幅商住用地连续出让，就吸引了龙光、合景泰富、荣和、碧桂园、彰泰、东城等近10家房企竞拍，当时柳东新区就创出2674元/平方米的楼面地价。随后，3月份柳东新区会展南路与南寨路交叉口一地块又引起了9家房企大鳄相争。

3  供地增加缓解房企“地渴”

相比去年，柳州大大增加了土地供应量，柳州为何要大幅上调供地计划？另外，柳东新区成为供应主力区域，这对于柳州楼市有何影响？对此，柳州某地产营销公司负责人石先生在接受采访时分析，早在2016年年初，柳州政府部门缓解去库存压力意图明显，供地计划也响应国家决策层“去库存”要求，重点围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的经济任务，为供给侧结构性改革提供助力。因此，在2016年柳州国有建设用地供应清单中，柳州市国有建设用地和经营性住房用地供应量出现双降。虽然2016年柳州商品住宅用地供应大幅减少，但市场需求量却保持增长，土地供不应求。另外，随着柳州房地产的不断发展，吸引了越来越多房企进驻，如恒大、华润、碧桂园、绿城、融创、联发、彰泰、金科等一线大牌房企，在柳州对土地的需求逐日增大。土地供应短缺，也导致了多幅地块数家房企竞抢的局面，地价不断被拔高。尤其是2016年11月以后，几乎月月都有片区地价新高出现。而2017年商品住宅用地供应量的大幅增长，或将及时补充市场需求，对于房企的“地渴”有一定的缓解。另外，柳州市正处城市化高速发展阶段，城市不断外扩，土地供应加大，另外通过加大供应量，有利于以市场化手段调节房价，抑制房价过快上涨。

4   购房者不必担心房源不足

毋庸置疑，房地产行政化调控色彩逐渐淡化，主要是市场化手段调节市场，加上国家中央倡导房地产市场“因城施策”，柳州房地产市场在住宅项目去化率高，开发商购地意愿普遍高涨的背景下，近两年柳州土地预计都会保持较大供应量。与此同时，随着柳江撤县设区、柳东新区迅速崛起以及北部生态新区等一系列的筹划，柳州也必然会加大土地供应量，更会加大基础设施建设用地，加快城市品质提升。因此，对于柳州2017年商品住宅用地供应量的大幅增长，一些业内人士也分析认为，《柳州市本级（含柳东）2017年国有建设用地供应计划》是中央政府市场主体落实到地方的一个很重要的体现，柳州市根据市场需求提供土地供应计划，或多或少给市场释放出一些信号。例如当前推出的土地供应政策对稳定市场预期有很大的作用，意味着住宅用地未来的潜在供应量充足。

另外，随着后续房企投资开发节奏加快，潜在住房供应量将会上升，有利于稳定房价，平衡供求关系，购房者不必担心房源不足的问题。同样，虽然越来越多房企进入柳州，但随着供地计划上调，房企们也没有必要“哄抢”。毕竟如果房价上涨太快，远超老百姓的购买能力，并不利于楼市的长远发展。

5   解决房价问题需全盘思考

虽然2017年柳州土地供应不管是从数量还是推出节奏来说都有了明显的增加和提升，一方面，从供需关系上大量增加供给，缓解供需矛盾，有效起到稳定房价的作用；另一方面，这对于引导市场预期也将带来良好的影响，更加有利于促进房地产市场健康发展。不过一不愿意透露姓名的地产人士也向记者表示，简单靠增加土地供应，并不能解决目前的房价问题，平衡城市增量、政府财政收入增量和人的增量，需要全盘思考。

例如，北京的土地非常紧缺，但是在这样的情况下，北京现在也要上调供地计划，但北京房价的上涨幅度在全国依然名列前茅。因此，柳州未来还是要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持购租售并举，持续推进建立“以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求”的住房供应体系，优化住宅用地供应结构，因此，在供地上也要满足多层次住房需求。另外，在供地空间布局上，为中心城区疏解人口在外围地区生活就业创造良好条件。例如要严格落实“中心城区、中心城区以外的地区、生态涵养区”的区域功能定位，在中心城区适度增加居住用地的同时，中心城区以外地区城市副中心、新区要重点保障自住型商品住房与租赁住房的用地供应，统筹考虑新型城镇化与保障性住房选址建设，同步完善配套。今年，在经营性住房用地计划供应总量上涨的同时，保障性安居工程用地计划供应量出现了较大幅度的减少。