营改增二手销售政策落定，柳州二手楼市将趋于平稳

“过了‘五一’买房就得交高额增值税，房价还得涨。”成了不少房产中介的口头禅。一些犹豫不决的购房者因此加快了购房的节奏，柳州市二手房交易中心人满为患。不过，事实真的如此吗?柳州市国家税务局、柳州市地方税务局相关人员为此向市民做了权威解答。

从5月1日起，营业税改增值税试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。国税部门相关人士介绍，2016年5月1日营改增后，由于增值税是价外税，而营业税是价内税，所以市民对外销售购买满两年的二手房不仅税负不会增加，反而会略有下降;同时，原来针对个人二手房销售的营业税优惠将继续延用。

假设某市民以200万元的价格出售购买不满2年的房子，5月1日营改增前，其缴纳的营业税为200×5%=10(万元)。营改增后，由于增值税计税时须先把税金剥离出来，换算成不含税价来计税，其应缴纳的增值税即为200÷(1+5%)×5%=9.5238(万元)，也就是说，可以少缴4762元。

根据3月23日财政部、国家税务总局下发的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》征收管理方面的相关规定：“纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。”目前，柳州市国、地税部门对此也在积极进行沟通、协调和准备。相关部门负责人介绍，二手房交易由营业税改征增值税后，有三个基本不变：一是征收机关不变，国税部门将委托地税部门进行代征;二是优惠政策不变，个人住房购买超过2年(含2年)免征增值税;三是申请税收优惠的程序和所需的材料基本不变。对此，售房者可到二手房交易中心进行具体的咨询和了解。

此前，“赶紧买房，过了五一就得交11%的增值税”被很多房产中介挂在嘴边，如今看来，这更像是房产中介营销的一种手段。

营改增细则没有出来前，很多购房者担心5月1日后税率会上涨，所以急着过户;现在看来，售房者的实际税负不仅没有上涨，反而略有下降，所以大家都不必那么急着过户了。随着营改增个人二手房销售政策的尘埃落定，前期政策不明确而产生的售房需求正逐渐退潮，柳州二手楼市将趋于平稳。