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曾被争抢的“香饽饽”
2012年11月13日,柳州市2012年第26期国有建设用地使用权交易会在市土地交易储备中心举行,此次交易会共挂牌出让1宗地块。柳州市国土局此前发布的土地出让公告显示,该地块位于桂中大道13号,面积为21.17亩,土地用途为城镇住宅、商服(商业、办公)用地。
该地块的地理位置相当优越,地块位于桂中大道旁,路网发达,地段成熟,周边有中房·世纪广场、文源华都、上东·龙城世家等中高端住宅项目,柳州体育中心、华锡大厦、秀品天地等商业、体育、办公场所环聚,不管是从居住人气还是商业价值来看,都是名副其实的优质地块。
竞拍当日,该宗地块的争抢局面空前激烈:参与竞拍该地的企业多达10家,竞拍价从起始价1.569亿元一路飙升至3.819亿元,举牌次数超过100次,期间数次加价幅度高达2000万。在激烈的竞争后,该地块最终被洪全地产以3.819亿元竞得,溢价2.25亿元,溢价率高达143.4%,成为当之无愧的柳州新科楼面单价。
超高溢价一度令人担忧
楼面单价一出,即引发业界“地震”,该地块的单亩地价为1803.8万元,按照最大容积率3.5来计算,折合楼面地价约为7730.59元/平方米。背负如此高昂的低价成本,洪全地产将如何操盘、该项目定价几何等问题,一度成为了业内讨论的焦点。
“当时该地块周边的住宅项目价格在8000~1.2万元/平方米,而该地块仅楼面地价就达到了7730.59元/平方米,再加上建安成本以及相关税费,即使开发商不赚钱,毛坯房保守估计也会卖到1.2万元/平方米以上的价格。”某业内人士坦言,知晓拍地结果后,他并不看好项目的未来发展,因为如此高成本的运营,对该地块开发商的开发水平提出了超乎寻常的要求。
不过,一举拿下的洪全地产有关负责人曾表示:“如果单从现在的房价去静态地衡量地价,这块买卖必亏无疑。从长远来看,相信河东的潜在发展价值完全有能力将区域房价提升至1.5万元/平方米以上。”
舍住宅做商业,新品可期
时间转瞬即逝,洪全地产拿地将满一年,项目周边的房价确实如洪全地产负责人所言大幅上涨,但对于其曾预判的“1.5万元/平方米区域房价”,仍有一段差距。就在周边地块,如桂中大道3号项目(东涫首座)均已准备亮相之时,业内对于这宗楼面单价更为关注:桂中大道13号,究竟会出现怎样的作品?
对于业内猜测,洪全地产一直行事低调,直到9月30日,柳州市规划局的一纸公告,才让业内人士恍然大悟:项目将舍弃住宅,改做商业和写字楼。
对此,业内人士分析认为,该地块仅有约21亩,面积不大,如果既做商业又做住宅,发挥难度大,利润空间也小。而项目周边住宅项目众多,也不乏商业项目,写字楼的需求相对更为旺盛,从柳州房地产市场的发展现状来看,写字楼市场火热,前景广阔,项目在这样的形势之下做出调整,实为明智之举。调整限高后,项目最高建筑将可能达到170米,也可能将为河东再添一座新地标。
责任编辑: liuzhou
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