市场量价齐升 2018上半场柳州楼市燃爆了

2018上半年，柳州市场“高烧不退”。

23宗住宅用地成交，大佬积极拿地扩大布局，高价地频现，地价飙升近“9”字头。在较为宽松的政策环境下，商品房成交火热，供求量价均处于上扬态势，供不应求态势明显。品牌房企市场集中度持续提升。2018年上半场，柳州楼市，燃爆了！

政策环境

公积金贷款紧缩，房贷利率上浮

2018年上半年，广西不少城市加码调控。整体来看，柳州并未出台严苛楼市调控政策，在延续限贷不限购的政策下，主要调整在公积金贷款紧缩和房贷利率上浮。一起来回顾上半年柳州楼市政策。

1、公积金额度降低，二套首付比例提高

1月14日，柳州对住房公积金个人住房委托贷款政策进行了五大调整，涉及贷款首付、利率、额度等多个方面。其中，二套房首付比例最低从30%调整至35%；贷款最高额度从70万下降至60万元。

解读：公积金额度紧缩、二套房比例提高，对能使用公积金贷款的购房者有一定影响。但是目前贷款方式仍以商贷为主，整体来看，对市场影响不算太大。

2、柳州房贷利率最高上浮40%

5月，柳州多家银行房贷利率上浮。首套房首付比例在20%~35%之间，房贷利率为基准利率上浮10%~35%。二套房首付比例保持在20%~35%之间，利率目前普遍上浮20%~40%。

解读：房贷利率上浮对投资性购房需求有相对的遏制作用，但或会误伤刚需。

土拍市场

高价地频现，溢价率不断刷新

如同火热的世界杯一样，2018年上半场，柳州楼市也是“高烧不退”。“高价地频出”，成为柳州楼市的热词之一。

2018年上半年，柳州土地市场共推出86.92万㎡住宅（含商住、纯住宅）用地，共成交23宗，总成交金额621075万元。23宗地中，有10宗进入竞价环节，高价地频出。

统计口径：出让幅数

今年2月27日，P（2018）1号地块吸引光、合景泰富、恒大、碧桂园、金科、联发、中海、绿地等17家房企“抢地”，竞价全程近3个，历经300多轮，最终中海成功拿下，楼板价高达8774元/㎡,溢价率182.10%,刷新河东片楼面价。

5月23日，柳州土拍大戏再次上演。柳州恒大金碧置业有限公司以17.023亿元拿下P（2018）10号地块，楼面价8806元/㎡，河东片区楼面价再度刷新。

整体来看，1-6月，柳州土拍市场中大部分地块仍以底价成交，但一些“天生丽质”的地块则引发大佬争抢，引发数甚至上百轮竞价才得以成交。溢价率普遍升高，最低溢价率21.2%，最高溢价率182.1%。

克而瑞数据显示，1-6月，柳州平均楼板价为2572元/㎡。1季度柳州平均楼板价2307元/㎡，2季度平均楼板价为3051元/㎡。不少开发商不禁感慨：原来广西只有南宁土地市场进驻门槛较高，现在柳州也不低了。

商品房市场

供不应求明显，商品房均价涨至8124

土拍市场抢地凶猛，柳州商品房市场也是一片火热。克而瑞数据显示，2018年1-6月，柳州商品房均处于明显供不应求的态势，商品房均价达8124元/㎡，同比上涨14.75%。

今年上半年，柳州楼市呈现全面上扬趋势。1-6月，商品房新增供应145.91万㎡、20644套，同比分别上涨37.17%和47.32%；成交面积245.99万㎡，同比上涨12.17%，成交27244套，同比上涨14.29%。

数据来源:CRIC

商品住宅方面，1-6月柳州新增供应121.28万㎡、12244套，同比分别上涨34.41%和46.04%；成交217.57万㎡、19338套，同比分别上涨9.04%和8.20%。

整体来看，供不应求态势明显。克而瑞数据显示，上半年柳州楼市除了6月商品房供求比为1.07，其余月份供求比均在0.6以下（0.8以下处于供不应求），最低时甚至达0.37。

数据来源:CRIC

地价上涨，住宅去化迅速，房价自然也随之上升。1-6月，柳州商品房均价为8124元/㎡，与2017年上半年7080元/㎡的均价相比，上涨14.75%，涨幅达1044元/㎡。商品住宅均价为7879元/㎡，同比上涨15.07%。

房企表现

品牌房企加速布局，抢占市场份额

在市场整体向好，利润空间较大的环境下，对于柳州房地产这块“大蛋糕”，品牌房企都不愿错过，竞争愈发白热化。

今年上半年，中海高价拿地，进驻柳州；恒大再次拿地，刷新柳州……近两年来，不少品牌房企开始纷纷“掘金”柳州。目前，全国TOP10房企中，已有5家进驻，分别为恒大、碧桂园、融创、中海、华润；全国百强房企中，还有金科、龙光、联发、彰泰、云星等共十余家房企布局。通过其品牌与资金实力，与柳州本土房企竞争，品牌房企市场集中度不断上升。

5月23日，P（2018）10号地块竞拍现场。

从市场表现来看，碧桂园、恒大、金科等品牌房企旗下楼盘均有不俗表现。克而瑞数据显示，今年1-5月，如恒大御府商品房成交金额达8.87亿元，碧桂园·十里江湾成交金额7.62亿元，金科·天辰成交6.51亿元，占据1-5月商品房单盘前三。此外，龙光·玖珑府、恒大华府、联发·滨江壹号、彰泰红等项目也去化不错。