外来房企入深大考：住宅缓入市 退出旧改难觅“接盘侠”

继4月份杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称“滨江集团”)退出深圳城市更新项目后，中铁置业集团有限公司(以下简称“中铁置业”)也于近日在上海产权交易中心挂牌转让项目公司80%股权。

事实上，在深圳市场碰壁的房企远不止这两家。深圳一向被市场认为是大中型房企在一线城市中最后一座待攻破的堡垒，在近年来的土地招拍挂和城市更新市场也能屡见外来房企的身影。但到目前为止，能成功在深圳扎根的还只有少数几家，更多的还在披荆斩棘的路上。

近日，《中国经营报》记者实地走访了中国金茂、保利地产、龙湖地产、首创置业、绿地控股旧改等多个外地房企首入深圳项目。其中，中国金茂和保利地产分别拿下的是深圳首宗“现售”地块和首次采用“双限双竞”拍卖的地块;龙湖地产和首创置业则选择先进驻商业市场，均拿下了商业用地项目;绿地控股则是曲线入深，参与城市更新项目开发，但进展较为缓慢。

多位业内人士在接受《中国经营报》记者采访时表示，对于这一两年将入市的项目，限价政策会成为开发商面临的最大考验。外来房企进入深圳确实不容易，因为深圳本来就很少出让住宅用地，公开拿地的资源会持续偏紧，如龙湖和首创拿下商业项目主要考量是为先进入深圳市场，房企会更多地通过收购或者城市更新的方式获取土地，不过城市更新项目对外来房企的挑战难度同样不小。

旧改难啃：中铁退出绿地推进缓慢

2015年年底，绿地控股公告收购深圳光明新区东周项目低调入深，土地用途为商住办用地。公司拥有该项目67%权益，收购款11.99亿元。2017年年报中，该项目显示为在建状态，在建面积与总建筑面积一致，为32万平方米，已竣工面积为0。项目计划总投资额为44亿元，报告期内实际投资额为1.42亿元。

不过，记者实地走访发现，东周城市更新项目还有部分房屋未拆迁，并有居民居住，而施工地块暂未有动工迹象，围挡的标志为绿地控股及该项目名绿地新都会。记者通过其中两位居民了解到，施工地块此前虽曾有施工，不过已经停工多时，目前还有一百多户居民尚未完全签署拆迁补偿协议。记者就此相关信息询问绿地控股，截至目前暂未有回应。

东周城市更新项目在2013年被纳入深圳市城市更新单元第二批计划，2016年对单元规划进行调整并公示，项目的实施主体为深圳市钰镌龙投资有限公司(以下简称“钰镌龙”)，更新单元用地面积74409.8平方米，拆除用地面积74409.8平方米，开发建设用地面积39679.4平方米。天眼查信息显示，钰镌龙从2012年至今经历过多次出资人变更。“老板都换了好几个，好几次都是已经谈好了拆迁协议然后又反悔了。”上述一位居民对记者如是说。

除了绿地的坚持，也有如中铁置业、滨江集团等企业选择退出。5月28日，中铁置业在上海产权交易中心挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司(以下简称“中铁粤丰置业”)80%股权，底价6.71亿元。

根据上海产权交易中心公示的信息，中铁粤丰置业成立于2010年，主要负责龙岗区坂田中铁诺德中央道项目的开发。这一项目分四期开发，一期已于2015年售罄并已交付使用。截止到2018年4月30日，项目二期2号楼主体结构全部完成，1号楼主体结构完成80%;项目三期用地为新围仔村居民宅基地，因近年深圳房地产市场变化，拆迁谈判至今无实质性的进展。

深圳市合一城市更新集团总经理罗宇告诉记者，中铁粤丰置业面临的拆迁难问题是普遍现象，深圳目前对城市更新拆迁补偿还无统一标准，完全靠市场谈判解决，而拆迁居民要求也不一样，所以拆迁难度会相当大。

项目二期由于存在拆迁补偿安置纠纷，且已进入了司法诉讼及仲裁程序，在案件完全终结且相关拆迁纠纷得以妥善解决之前，二期或将无法取得预售许可证。截至2014年4月30日，中铁粤丰置业负债总计约为13.45亿元。多位深圳城市更新资深业内人士在接受记者采访时表示，因旧改项目无法推进而退出的开发商不在少数，能够全身而退拿回资金的都算幸运的少数，有的因为是全资注入，很难找到接盘方。

不过值得注意的是，深圳也有诸多本地房企如卓越集团、佳兆业等长期持有旧改项目，也有外来房企如恒 大、碧桂园等也快速入手了多个项目。罗宇认为，“这可能在于外来房企和本地房企对深圳旧改项目的价值认知、评判体系、考核标准等不一致，本地房企有的专门给旧改项目设有节点任务或者评判标准，但有的外地房企可能就没有。”

缓慢入市：金茂、保利项目仍在施工中

2016年6月，龙华上塘地块拍出单价，中国电建联手金茂以总价83亿元拿下项目，楼面价高达5.6万元/平方米。而这宗地还是深圳首个商品房现售试点项目，即本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

记者在现场看到，这一被定名为“龙华金茂府”的项目已建至20层左右。据公开信息显示，龙华金茂府最快会于2019年上半年入市，8栋楼约39~45层高，665套住宅，业内普遍预计价格会在8万~10万元/平方米。

值得注意的是，因为相较于一般项目的开发周期更长，龙华金茂府的资金压力也着实不小。2017年10月，龙华金茂府项目公司深圳悦茂置业有限公司引入了新股东嘉兴鼎信创然投资合伙企业(以下简称“鼎信创然”)，鼎信创然认缴出资1.25亿元，占25%的股份。鼎信创然的大股东为鼎勋投资，鼎勋投资背后的股东就包括有中国金茂。

距离龙华金茂府约60公里远的是保利地产“双限双竞”项目——位于大鹏新区的保利香槟苑。双限双竞即限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积，竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞人才住房面积。根据规定，保利香槟苑建成后，商品住房预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%且不高于每平方米2.7万元人民币，最高销售单价不得高于2.85万元人民币。

深圳一资深地产人士在接受记者采访时指出，限价政策可能会导致商品房销售价格达不到开发商的利润目标，甚至可能只会靠近成本线。

保利地产在2016年12月以6.8亿元的总价拿下该地块，其中新竞得人才住房面积8000平方米(共计18952平方米)，楼面地价17299元/平方米，楼面价已占最高销售单价的60%。而这也是保利地产突破区域限制，首次进入深圳市场。2015年曾有媒体报道，当年尚未离职的余英(微博 博客)在微博表示：“广东保利尽管没有深圳这个主战场，但将永远是广东老大，只要哪一天解禁，允许保利地产进深圳，我保证三年内深圳销售第一。”

记者在施工现场了解到，项目目前已修建至约11层，售楼中心正在装修，预计七八月份会完工。从拿地至今约1年5个月，这一速度可以称得上缓慢。根据保利地产2017年年报显示，该项目的开工时间是2017年12月，预计竣工时间在2019年12月。

引入合作：龙湖引入首开首创暂未考虑自持

龙湖地产2016年在深圳首次获得龙津旧改项目，2017年5月以4.82亿元拿下盐田区沙头角一商业用地项目，折合楼面价35756元/平方米。龙湖地产当时表示，此举标志着龙湖正式进入深圳市场。

第一太平戴维斯深圳公司副董事长吴睿告诉记者，龙湖地产和首创置业此举也是因地制宜的做法，住宅用地，他们首要考虑的应该还是进入市场为先，而且商业项目建成后也能形成销售业绩，商务公寓受限价影响也相对比较小。

记者实地走访发现，龙湖地产沙头角地块目前还在进行地质灾害(边坡)治理工程。根据深圳规土委今年5月公布的信息，龙湖天琅主要有两座楼，均为办公性质，办公建筑面积约为13000平方米。

根据龙湖地产2017年年报，该项目暂定名为龙湖天琅，预计在2019年6月竣工。值得注意的是，在今年3月，北京首都开发股份有限公司(以下简称“首开”)宣布收购龙湖天琅项目公司深圳市熙梁投资发展有限公司40%，双方合作开发。

2017年6月，首创置业也是通过在招拍挂市场以18.45亿元拿下商业用地项目首次进入深圳，楼面价4.23万元/平方米，溢价率190%。记者通过项目现场公示信息了解到，目前正在进行基坑支护及土石方工程施工，项目名称为首创商务大厦。此前，有市场观点认为首创置业可能会考虑将该项目的商务公寓用作自持。

对此，首创置业深圳公司回复本报记者表示，根据目前计划，公寓部分将按照相关规定全部进行销售。项目正按计划开展施工，按照项目开发计划，预计于2019年上半年入市销售。未来首创置业会在深圳继续加大投资力度，除积极参与公开市场外，未来还将积极介入城市更新、长租公寓及产业园等项目。