桂林一楼盘陷入烂尾僵局 业主能否让烂尾楼“起死回生”

烂尾楼：城市的“伤疤”　难破的困局

桂林城南月神路，数栋外墙已经发黑的楼房屹立在路边，这些楼房都未完工，红砖裸露在外。附近的居民告诉记者，这里是融合风景小区，由于开发商资金链断裂并涉嫌虚假按揭、一房多卖，融合风景于2009年被迫停工，至今已“烂尾”了近10年。荒废的楼房成为了一些拾荒者的临时庇护所，也有人将沿街一楼的门面进行简单装修，做起了汽修、洗车的生意，但仍掩不住破败的颓势。

位于临桂的嘉华府邸小区从2014年开始停工，目前别无选择的业主开始组织众筹自救。

烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷而停工一年以上的房地产项目。城市形象受影响、土地资源被浪费，全国各地都或多或少经历过这样的困局，一些城市甚至由于大规模的房屋烂尾被冠上“鬼城”的称号。

“楼盘烂尾的原因，微观层面基本都可以用开发商资金链断裂来概括，至于为何资金链会断裂，有可能是因为经济环境低迷、楼盘销售困难、商品房预售款被挪用、开发企业经营不善、银行断贷等。而宏观方面来说，烂尾楼源于局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上。”市房地产业协会副秘书长周彧喆告诉记者，“2014与2015年，受国家房地产调控政策影响，桂林各大银行开始全面收紧房地产开发贷，有的银行规定只有具有房地产开发一级资质的企业或是区内销量排名前20的开发商才有资格拿到开发贷，这对很多小开发商而言影响很大，他们不得不转向利率更高的融资渠道，从而容易引发资金链断裂。”

2015年，为了防范预售商品房烂尾风险，我市专门出台了《桂林市城市商品房预售款监管暂行办法》，对房屋预售款的收存、支出和使用进行约束，纳入监管。“在2015年之前，对于楼盘预售资金的监管相对不太严厉，许多‘烂尾’的楼盘在预售时并未取得商品房销售(预售)许可证，而是以团购房、内购房等名义‘忽悠’消费者预交房款，房款账户实际并没有被纳入政府的监管范围，从而出现开发商挪用资金的情况。”周彧喆说，在此办法出台、落地之后，监管账户在各工程节点需要留存多少比例的销售资金、账户内的资金如何申请使用等都有了详细的规定，同时此办法还明确指出，“商品房预售项目在预售期间出现工程建设停工的，预售人应停止预售直至项目工程建设恢复正常施工为止;监管银行因监管不力，致使预售人超前、超额支取商品房预售款，造成工程无法按期竣工的，应承担相应的法律责任和经济责任”。“我们观察发现，2016年以后，我市楼盘烂尾的现象明显减少了。”周彧喆说。

宏观方面，为了让住房回归“居住”的本质，近些年国家不断收紧金融政策，加大调控力度。今年3月29日，由银保监会主席郭树清主持召开的银行保险改革领导小组第一次会议再次强调打好防范化解金融风险攻坚战，降低企业杠杆率，遏制房地产泡沫化倾向。随着“部分银行暂停新增授信”“提高发债门槛”“贷款利率上调”“叫停银行委贷”“收紧个人按揭贷款”等金融调控措施相继出台，2018年房企融资难、借贷成本提高已成为普遍共识。“‘去杠杆’意味着房地产开发企业将面临一轮大规模的‘洗牌’，纵观桂林近两年的新楼盘，尤其是市区，普遍为实力雄厚的大开发商的项目，中小开发商的融资压力巨大，或已转向其他行业的投资，这也从侧面减少了项目‘烂尾’的风险。”市房地产业协会会长申应林表示。

预防房地产泡沫、加强预售资金监管的政策逐渐完善，大环境下桂林新增烂尾楼的几率已大大降低，然而，桂林城中此前遗留下的烂尾楼项目如何盘活则暂缺方向与成功的先例。