房地产两大指标变动传递重要信号

今日，国家统计局发布的最新数据中，有两个指标值得楼市关注：一是商品房销售面积指标，二是房企到位资金指标。

数据显示，今年1到2月，全国商品房销售面积同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。同时，房地产开发企业到位资金同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。

先来看本次公布的两个数据变化。自去年6月以来，全国商品房销售面积增速一路回落，至去年底累计增幅从6月的16.1%跌至7.7%，今年1-2月更是跌到了4.1%。而房企到位资金累计增幅也从去年6月的11.2%跌至12月的8.2%，今年1-2月又下跌至4.8%。点金君认为，上述全国商品房销售面积和房企到位资金的变化，体现了一年来房地产调控的效果。

单从商品房销售面积数据来说，“这个关键的先行指标，下滑趋势符合预期。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对点金君分析，因为该指标同比增幅在2016年4月已经见顶，之后一直震荡下行，现在下滑到4.1%，照此趋势，再有两个月这个指标可能由正转负，因此，2018年大部分月份全国商品房销售面积都将是同比下跌的。

对此，新城控股高级副总裁欧阳捷认为，整体销售面积指标趋势向下，原因是贷款放得少钱紧了，从而影响了销售数据。一方面，房企开发贷少了，这导致供应的下降；另一方面资金成本提高，导致客户需求减少。

再来看作为衡量开发商资金面的房企到位资金情况。目前，该指标增幅跌到5%以下，在杨红旭看来，已是很低水平了，“这是一个重要关口，目前走势与2014年类似，那年1至4月，房企到位资金增幅跌破5%，开发商由于资金压力较大，部分城市的楼市开始出现促销。”他说，一个月后，也即5月，70城房价环比由涨转跌。

杨红旭认为，刚进入2018年资金增幅指标就下滑到5%以下，意味着开发商资金很紧张，接下来，开发商可能将迫于资金回笼压力，推出越来越多的促销项目。

欧阳捷也表示，大趋势看，房企的钱会越来越紧。今年前两个月房企到位资金虽然仍在增长，但是其中开发贷基本持平，减少的是利用外资和个人按揭贷款。个人按揭贷款，去年11月之前还是正增长，随后由11月的-1.2%一路降至现在的-4.3%。另外，定金及预付款增速也在下降，说明市场需求也在往下走。

“目前，尽管从总体上看开发商手中的钱是增加的，但主要是大企业资金的增加。预计，今年上半年房企降价促销的概率相对低，即便有房企降价促销，也是想多拿现金流放在手上，而不是因为现金不够或者到了生存关口。下半年，如果房地产行业流动性非常紧，也不排除房企降价促销的可能。”欧阳捷说。