柳州人扎心自白：首付20万，我买小两房，别人却换了一线正江景房！

柳州房价真贵啊，均价都1万元/㎡了！

买套80多㎡的小两房，首付都得20万了。

可最近一位朋友说：20万，有人换了套一线正江景房，推门见江那种！

科普一下，柳州江景房，均价都1.5万元/㎡，而且清一色大户型，首付没有50万+，别碰柳州江景房。

一线正江景，首付20万？是谁击穿江景房底价？ta是在玩火！

首付50万+，柳州江景房抛弃刚需

前段时间，做过一个统计，柳州一线江景房新房价1.5万+。

这还真不是危言耸听，不信看图：

▲柳州江景盘一览（包括未上市新盘）
你以为柳州江景房，仅仅是单价高吗？不，它总价也高，因为柳州江景房多大户。

具体看，绿城杨柳郡目前在售看江户型，最小面积170㎡；荣和天誉最小面积234㎡，最大有上千平户型（1041㎡）；联发滨江壹号做的是别墅，面积也不小，240-260㎡；河东的彰泰滨江学府江景房，户型相对较小，也做了130-187㎡四至五房……

单价高、面积大，首付自然不低，直接看表吧：

▲柳州在售江景房首付一览（价格仅供参考，以项目方最终价格为准）
首付50万，可能是你在柳州拥有一套正江景房的最低门槛。

拒绝也好，不承认也罢，柳州江景房，早已抛弃刚需，成了有钱人的独享品。

江景+大户，“溢价”高手为什么江景多大户？

原因很简单，因为大户能溢价。

地产圈有个众所周知的规律：小户走量，大户溢价。60-100㎡的中小户型，针对投资客和刚需，门槛低，走量快，能迅速回款；同时，大户型通常做高溢价产品，用来保证一定利润空间。

所以，观察一下柳州在售楼盘，通常都是以中小户型为主，大户为辅，保证销量，同时稳住利润率。

而拥有江景资源的大户型，是再好不过的高溢价产品。

通常户型面积越大，单价则相对较低，可看江大户就不一样了，卖得可比小户型贵多了。

比如，绿城杨柳郡不看江中小户型，单价不过1.2万元/㎡，但看江大户，单价最低也要1.5万元/㎡；同样，彰泰滨江学府在售看江户型1.5万+，不看江则相对低价……

本来大户型就是溢价能力较强的产品，加了看江资源的大户型，则更是“溢价”高手。

试问，哪个开发商，拿了一线江景地块，会在临江位置做中小户型？

别说，最近还真有这么一个“异类”，碧桂园星悦湾，在阳和滨江综合新区，一线正江景的位置，做了84㎡三房，首付约20万。

84㎡江景房，会好住吗？

一线正江景，做84㎡，真浪费！

为了做到推门见江，柳州的江景大户们，“大阳台”、“大开间”是标配，一个84㎡的江景房，能做到推门看江吗？

具体看，这套84㎡的户型，做了三房两厅两卫，最小卧室7.7㎡，主卧面积17㎡，尺度控制得不错。

开间如何？

客厅3.5米，次卧2.9米，主卧3.2米，南面看江，而且看江面的开间都接近、或者超过3米。

客厅开间大，最直接好处就是看江面大；

而房间开间大，肉眼可见的好处是，好摆家具：一个60mm的衣柜+两个45mm的床头柜+1500mm的床，都可以轻松摆放。

▲项目84㎡三房样板间展示
除了84㎡三房，这个盘还做了111㎡四房两厅两卫户型。

说几个特点，基本就能直观感受户型情况了：

①双阳台正对流。柳州人最喜欢的通风性好的户型。配上正对江面，是不是更爽了。

②三间卧室朝南，且带飘窗。卧室看江怎么能少了飘窗。碧桂园星悦湾3间卧室都带独立飘窗，且南向，采光和景观都满足了。

③客厅开间4米，主阳台尺度4米*1.5米。把客厅和主阳台的面宽拉大，4米的开间对一个看江户型来说，是个舒服的尺度。

▲项目111㎡四房样板间展示

不得不说，碧桂园星悦湾户型，对比市面上的同面积段产品，多出了一个房，而且尺度不小。

总之，虽然没有做大尺度的大户型，碧桂园星悦湾拿出的84㎡三房和111㎡四房，足够对得起刚需买家，对于改善客户，也有一定吸引力。

10公里江岸线+园林水景

户型对得起刚需，可碧桂园星悦湾位于阳和，江景能有多美？

刚需能买得起的江景房，还是位于阳和的江景房，江景应该不咋样吧？

阳和滨江综合新区，别拿老眼光看它。

虽然是西面看江，但阳和有整整10公里江岸线，江对岸是柳州东大门名片，一江之隔就是水上运动中心、渔人码头，对江风光，胜过不少临江版块。

▲阳和滨江综合新区对江风光（来源：柳房网）
碧桂园星悦湾位于阳和滨江综合新区一线临江位置，下楼就是江。

目前，碧桂园星悦湾展示区已经开放，做了不少水系景观：

▲星悦湾展示区里的叠水景观和净水池
展示区面江，展示区内，做了叠水景观、静水池面，与柳江河形成一江两水的景观，配上花池和小品，有亲水都市花园的感觉。

▲碧桂园星悦湾展示区
除了水景，展示区内提前把小区泳池、休闲区、书吧都做好了，未来这就是业主享受的小区配套。

▲星悦湾展示区里的泳池

▲售楼部里的书吧和休闲区
1000米江湾+尺度不错的户型+配套呈现的展示区，碧桂园星悦湾对得起江景盘这个称号。

首付21万起，上车2.0容积率

江景盘不得不说，在大户扎堆的柳州江景房里，碧桂园星悦湾是个不走寻常路的家伙。

最小面积做了84㎡，总价自然不会太高，如果按单价1万元/㎡（最终单价尚未确定），首套首付约21万元，可以买一套正江景房。

首付约21万元江景房，值吗？

值不值，先看项目指标：2.0容积率、近30%的绿化率，车位1:1.5，达到普通改需盘标准。

楼栋结构设计了3种：沿江蝶式、小区内部板式和2T4的塔楼。

这样的楼栋设计，一方面，保证多户看江，另一方面，保证楼栋间的尺度，优化每一户的通风和采光。

值得一提的是，由于做了大阳台和飘窗，加上阳光房，项目得房率不低，甚至比碧桂园在河东不少高端项目，户型都要拔高一度。

具体可以前往售楼部计自行算一下。据悉，碧桂园星悦湾首期江景房即将推出，而且首期产品选择一线看江楼栋，直接把“准”抬出来了，决心不小，诚意挺足，就看购房者买不买账了。