柳州公寓到底能不能买?我给你一句痛快话!

发布时间:2020-05-22 09:29:27

来源:楼盘网柳州站

分类:本地楼市


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最近,柳州的公寓项目动作不断,红星新天地·铂寓loft样板间开放、三胞国际广场封顶、碧桂园·十里江湾直播卖公寓……

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(红星新天地·铂寓loft样板间开放现场)

这让大家对于公寓的热情不断提升,但是柳州的公寓到底能不能买?怎么买?我们看完今天的推文再说。

 

买公寓前,先了解

说到投资公寓很多人都觉得是“大坑”,但凡事都有两面性,买房也一样,一棒子全打死的想法不可取。

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(图片来源网络)

首先,买公寓我们一定要了解清楚它的特性:

①公寓属于商业性质,产权40年,不能落户。

②商水商电,多数没有燃气管道。

③首付50%,商业贷款,一般贷款年限10年。

一般来说,公寓首付虽然要求50%,但是因为总价低,首付门槛也不算高,压力比较小。不过,要注意因为公寓属于商业贷款,所以比起一般的房贷,贷款的难度比较大,很多银行甚至会不给予放贷。

那么基于以上特性,哪些人更适合公寓呢?

一类是有闲钱的投资客,另一类就是资金不是很充足的单身年轻人。前者是投资后者是自住,这两种情况我们要分开来看,大家自行对号入座。

 

投资型公寓

1、如何投资?

首先,公寓适合长租,不适合加价转卖。

作为商业性质的地产,交易成本高,税费成本在10%-15%左右。所以短期内加价转卖是不现实的,长租才是最好的投资选择。

2、投资哪里?

一般在投资公寓时,应该优先考虑大型商圈、科技园、金融圈等区域。因为这些区域人流量大、交通方便、公司集中、商业繁华。

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(图片来源网络)

一般会租赁公寓的都是公司或者工作室,对于他们而言最看重的就是地段和人流量。所以越繁华便捷的地段越是租客们的优先选择。

3、投资什么产品?

一般公寓产品分为SOHO、loft、公寓式住宅三种。投资应该优先考虑SOHO,SOHO类似于写字楼多数为办公使用,面积段一般从几十平米到上百平米都有,选择比较多。

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(万象城,图片来源网络)

并且,一般SOHO公寓都是商业上盖或者是商业附带,自住可能会觉得吵闹但是出租的话还是很受欢迎的。

4、回报率是多少?

公寓投资的回报主要来源于租金,回报率自然是越高越好。那么租金回报率如何计算?租金回报率=(月租金x12)/购买房屋总价,一般情况下回报率在3-5%就可以考虑投资。

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(某公寓项目预计回报率)

例如城中万达,目前月租金基本在2000-2500元左右,二手房价格大概在50万左右,回报率大约在5%,这样的月租其实已经可以抵掉大部分甚至全部的月供。

在柳州适合投资的公寓有哪些?

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表格中这几个公寓项目都是在人流比较密集的地区,并且附带商业。地王边上是步步高,华润中心则在万象城旁边,红星新天地·泊寓是商场上盖,三胞国际广场旁也将规划一个商场。

其次,地王和华润都有大面积公寓可选,最大面积可达到200㎡。因为地段和商业的原因,这些公寓均价会偏高,但是投资回报率还是很不错的,两相比较还是很值得投资的。

 

自住型公寓

1、舒适度优先考虑

既然是自住,和普通住宅一样,舒适度应该是优先考虑的。那么商业上盖或者SOHO公寓就不是很推荐。首先是人员比较复杂,另外在环境会比较吵闹,居住体验不佳。

现在有不少住宅项目也会出售公寓产品,这类型的公寓因为靠近小区或就在小区当中,往往居住性会比较高。

2、复式loft优于单层公寓。

很多公寓之所以在居住上的性价比高,是因为一般loft公寓都是5米或以上挑高,在装修时可以隔为两层,面积稍大一点的还可以一层隔两房。

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(图片来源网络)

这样在居住时功能空间就会比较丰富,独居甚至是情侣居住都不会局促,在使用面积上是单层公寓没办法相比。

3、好转手的公寓

自住公寓肯定是过渡的,最终的归宿就是转手。那么在购买公寓时就要考虑好日后出售的问题,首先我们要知道公寓出手税费比较高,年限也只有40年,但是总价低地段又相对不错的公寓还是比较好出手的。

所以在选择是一定要注重区域未来的发展,选择一个有前景的区域,将来也会比较容易转售。

在柳州适合自住的公寓有哪些?

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首先,碧桂园·十里江湾、荣和天誉、恒大·御景湾都是靠近江岸的项目,在居住舒适度上来说非常不错。

值得一提的是,十里江湾的公寓总层高只有6层,要知道一般公寓楼一层都有2、30户,但是电梯只两梯,如果层数少的话可以大大减少出入的拥挤。

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(合景·映月台48㎡户型图)

另外,在这里要特别说一下合景·映月台48㎡的公寓式住宅,这个户型属于公寓户型但是性质是住宅性质。

这一点在现在的市场上比较难得见到,首先面积小总价低,其次是70年产权可以落户也就是说可以挂学区,并且因为是住宅性质所以首付只要25%,比起一般公寓还要低。

所以,虽然这个户型不算是这次统计的范畴之中,但还是要提一下。

【说在最后】

总体来说,无论是投资还是自住,我们都要清晰的认识到公寓的利与弊。

总价低、投资回报高、适合过渡都是它的优点,但是生活成本高、贷款困难、投资风险大也确实是公寓的弊端。

所以,公寓到底值不值得买还是要看适不适合最重要。


责任编辑:jiangjing

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