柳州公寓到底能不能买？我给你一句痛快话！

最近，柳州的公寓项目动作不断，红星新天地·铂寓loft样板间开放、三胞国际广场封顶、碧桂园·十里江湾直播卖公寓……

（红星新天地·铂寓loft样板间开放现场）

这让大家对于公寓的热情不断提升，但是柳州的公寓到底能不能买？怎么买？我们看完今天的推文再说。

买公寓前，先了解

说到投资公寓很多人都觉得是“大坑”，但凡事都有两面性，买房也一样，一棒子全打死的想法不可取。

（图片来源网络）

首先，买公寓我们一定要了解清楚它的特性：

①公寓属于商业性质，产权40年，不能落户。

②商水商电，多数没有燃气管道。

③首付50%，商业贷款，一般贷款年限10年。

一般来说，公寓首付虽然要求50%，但是因为总价低，首付门槛也不算高，压力比较小。不过，要注意因为公寓属于商业贷款，所以比起一般的房贷，贷款的难度比较大，很多银行甚至会不给予放贷。

那么基于以上特性，哪些人更适合公寓呢？

一类是有闲钱的投资客，另一类就是资金不是很充足的单身年轻人。前者是投资后者是自住，这两种情况我们要分开来看，大家自行对号入座。

投资型公寓

1、如何投资?

首先，公寓适合长租，不适合加价转卖。

作为商业性质的地产，交易成本高，税费成本在10%-15%左右。所以短期内加价转卖是不现实的，长租才是最好的投资选择。

2、投资哪里？

一般在投资公寓时，应该优先考虑大型商圈、科技园、金融圈等区域。因为这些区域人流量大、交通方便、公司集中、商业繁华。

（图片来源网络）

一般会租赁公寓的都是公司或者工作室，对于他们而言最看重的就是地段和人流量。所以越繁华便捷的地段越是租客们的优先选择。

3、投资什么产品？

一般公寓产品分为SOHO、loft、公寓式住宅三种。投资应该优先考虑SOHO，SOHO类似于写字楼多数为办公使用，面积段一般从几十平米到上百平米都有，选择比较多。

（万象城，图片来源网络）

并且，一般SOHO公寓都是商业上盖或者是商业附带，自住可能会觉得吵闹但是出租的话还是很受欢迎的。

4、回报率是多少？

公寓投资的回报主要来源于租金，回报率自然是越高越好。那么租金回报率如何计算？租金回报率＝（月租金x12）/购买房屋总价，一般情况下回报率在3-5%就可以考虑投资。

（某公寓项目预计回报率）

例如城中万达，目前月租金基本在2000-2500元左右，二手房价格大概在50万左右，回报率大约在5%，这样的月租其实已经可以抵掉大部分甚至全部的月供。

在柳州适合投资的公寓有哪些？

表格中这几个公寓项目都是在人流比较密集的地区，并且附带商业。边上是步步高，华润中心则在万象城旁边，红星新天地·泊寓是商场上盖，三胞国际广场旁也将规划一个商场。

其次，和华润都有大面积公寓可选，最大面积可达到200㎡。因为地段和商业的原因，这些公寓均价会偏高，但是投资回报率还是很不错的，两相比较还是很值得投资的。

自住型公寓

1、舒适度优先考虑

既然是自住，和普通住宅一样，舒适度应该是优先考虑的。那么商业上盖或者SOHO公寓就不是很推荐。首先是人员比较复杂，另外在环境会比较吵闹，居住体验不佳。

现在有不少住宅项目也会出售公寓产品，这类型的公寓因为靠近小区或就在小区当中，往往居住性会比较高。

2、复式loft优于单层公寓。

很多公寓之所以在居住上的性价比高，是因为一般loft公寓都是5米或以上挑高，在装修时可以隔为两层，面积稍大一点的还可以一层隔两房。

（图片来源网络）

这样在居住时功能空间就会比较丰富，独居甚至是情侣居住都不会局促，在使用面积上是单层公寓没办法相比。

3、好转手的公寓

自住公寓肯定是过渡的，最终的归宿就是转手。那么在购买公寓时就要考虑好日后出售的问题，首先我们要知道公寓出手税费比较高，年限也只有40年，但是总价低地段又相对不错的公寓还是比较好出手的。

所以在选择是一定要注重区域未来的发展，选择一个有前景的区域，将来也会比较容易转售。

在柳州适合自住的公寓有哪些？

首先，碧桂园·十里江湾、荣和天誉、恒大·御景湾都是靠近江岸的项目，在居住舒适度上来说非常不错。

值得一提的是，十里江湾的公寓总层高只有6层，要知道一般公寓楼一层都有2、30户，但是电梯只两梯，如果层数少的话可以大大减少出入的拥挤。

（合景·映月台48㎡户型图）

另外，在这里要特别说一下合景·映月台48㎡的公寓式住宅，这个户型属于公寓户型但是性质是住宅性质。

这一点在现在的市场上比较难得见到，首先面积小总价低，其次是70年产权可以落户也就是说可以挂，并且因为是住宅性质所以首付只要25%，比起一般公寓还要低。

所以，虽然这个户型不算是这次统计的范畴之中，但还是要提一下。

【说在最后】