规范租赁市场 谨防住房租赁市场泡沫化

为防止房租价格的泡沫化，中央有必要敦促地方政府出台房屋租赁指导价政策，并依据市场按季更新。各个城市还须搭建起政府住房租赁交易服务平台，并将各种违规行为以“黑名单制度”的形式进行发散与公布。

在住房城乡建设部就当地房价调控不力约谈了海口和烟台(楼盘)等5个城市政府主要负责人的同时，北京(楼盘)市住建委日前也联合多个部门集中约谈了链家、我爱我家等多家房屋中介，政策收敛的口风直指上涨过快的住房租赁价格。

中国房地产测评中心发布的最新统计报告显示，35个监测城市中有10个城市7月份租赁价格指数同比与环比均出现上涨，而且北上广深4个一线城市全部在列，其中，北京和深圳(楼盘)的租赁价格指数同比上涨态势已连续超过19个月。

无论是就全国住房租赁市场而言，还是一二线等重点区域性市场来说，供求失衡是导致房屋租赁价格上涨的最主要因素。目前国内城镇人口约8.13亿人，按租房率30%来算，至少存在2.4亿租赁人口，租赁刚需可见一斑。值得关注的是，由于城市房屋租赁人口主要集结于大城市，尤其是一线城市，因此，局部地区住房租赁供需缺口可能更大。如，北京目前租赁人口为800万人，而租赁房源量仅为350万间。缺口越大，住房租赁价格的上涨压力更为显著。

也许有人会问，北上广深等大型城市的住房租赁市场供需失衡状况其实一直存在着，为什么直到今天才出现租赁价格的持续快速上涨呢?事实上，这与国内房地产市场租售比过低直接相关。按照国际经验，租售比为1∶300—1∶200为正常区间，但目前国内大部分城市租售比达到了1∶500以下。形象地说，一套新购房屋需要出租500个月(42年)或更长时间才能收回购房本金。这种状况导致了投资人喜购弃租并不断地转手倒卖的行为偏好，进而引致国内房价越炒越高。依照房价、房租同方向变动的比价规律，在房价上涨的情况下，房租也应上涨，但由于市场炒作因素在住房买卖市场的发酵，使得房租价格的上涨始终赶不上房屋售价的上涨速度。从这个意义上说，目前住房租金的快速上涨应当是多年房屋售价上涨积累的传导，一定程度上也是对过低租售比的市场化修复。

其实，从提出“租售同权”到主张“租购并举”，从倡导“房住不炒”到出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以及《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等系列文件，政策层面一直都在积极支持与扶持住房租赁市场的发展。且国内排名前100的房地产开发商中，已有万科、万达等超过30家房企涉足长租市场。通过壮大租赁市场以反向抑制住房售价上涨的政策结果也值得期待。以此观之，房租市场化上涨是对住房调控政策的一种积极回应。

但是，市场导向一旦明晰，加之国家“坚决遏制房价上涨”政策预期的强化，大量商业资本便开始涌入到了住房租赁市场。目前来看，租赁市场上除了租户和业主直接交易的普通租赁外，还有占主体地位的中介租赁，而且正是房产中介导演了房租非正常化的上涨态势。一方面，像自如、蛋壳等中介今年以来总共获得130亿元以上的融资，以高于市场正常价格的20%到40%在租赁市场疯狂抢占房源，以获取市场定价与区域垄断的权力，从而直接刺激了房租的上涨。另一方面，大小房产中介都非常乐于存量改造，它们或者将中低端租赁房源改造成中高端，或者是对整体房屋进行分割单租，目的都是获取投资溢价。并且，中介租赁炒高房租对普通租赁具有牵引效应，比价心态之下房东要么跟随涨价，要么提前终止合同并将房源以高于原先的价格委托给中介，于是，整体房租价格越走越高。

通过观察发现，时下住房租赁价格上升速度不仅超过了GDP的增速，更超出了居民收入的增幅。今年上半年，全国居民人均可支配收入名义增长8.7%，但一线城市房租却普遍同比上涨超过10%，其中，四大一线城市人均可支配收入平均增长8.57%，房租价格同比上涨超过了20%，并分别攀升到5年来的最高水平。去年，北京的房租收入比升至惊人的58.6%，上海(楼盘)租金收入比达到了36.8%左右，均超过了30%这一租金收入比“黄金分割点”。基于此，分析人士认为，房租的过快上涨不仅是经济问题，更是值得重视的社会问题。

由于房租价格纳入了CPI的统计范畴，房租价格的上升必然推升整体物价水平。同时，房租的增加也意味着居民生活成本的增加，根据成本传递效应，不考虑工资黏性的时滞影响，房租价格上升会传导到工资水平，导致工资水平的被动提高和增大企业运营成本。更为直接的销蚀效应是，房租走高直接削弱居民的消费支出，从而损伤经济的内生动能。最新统计数据显示，前7个月社会消费品零售总额同比增长9.3%，回落到1年来的次低位，同期居民消费增长9.1%，创下15年来的最低增速。总体来看，城镇居民人均消费支出增长呈下降趋势，而在住房售价难降与租赁价格快涨的情况下，消费增长可能会更为疲软。特别值得注意的是，年轻人乃是租借房屋的主体，如果他们的消费因房租而弱化，不仅会透支未来消费动能，而且会延缓消费升级的进程。资料显示，今年以来网上零售额同比增幅比去年同期大幅回落4.4%，这种趋势是否会因房租的上涨继续强化就值得警惕。并且，房租的过快上涨还将对都市年轻人产生“挤出效应”，进而削弱一个城市的群体多样性与未来竞争力。

动态审视，房租的继续上涨将成为很长时期内的一种市场常态，这不仅是因为城镇化过程中市民数量的增多从而拉动租赁需求，更因为目前国内长租市场占比不到5%。而要将长租品种提升到30%的国际通常水平，还必须让目前国内只有1%—2%的租金收益率修复到正常水位，这样，不仅可以保护租赁利益相关方合法权益，更可促进住房租赁的专业化、规范化与高质化的发展。但是，房屋租价不可无序地快速上涨，而只能碎步式上扬，基本底线是不可超出居民收入增长幅度，更不能越过租金收入比“黄金分割点”，为此，必须加强调控，并建立起住房租赁价格的长效机制。

坚持与强化租赁住房是居住属性而非投资属性的基本理念，政策调控首先是要不遗余力地坚决遏制商品房售价的上涨，以此挤压开发商与投机者通过一级市场买卖的获利空间，同时将他们倒逼到住房租赁市场，以增大房屋租赁供给力。同时，为防止房租价格的泡沫化，中央有必要敦促地方政府出台房屋租赁指导价政策，并依据市场按季更新。并且不同区域还应对应不同价格，并印刷成白皮书告知中介与房东，对肆意涨价行为进行相应的经济处罚。与此相应，各个城市还须搭建起政府住房租赁交易服务平台，支持普通租赁借此开展市场业务，同时将本地区中介机构的资质信息与出租房源整合进来供租借人挑选与监督，并将各种违规行为以“黑名单制度”的形式进行发散与公布。