房企转型“造车”是“真爱“还是另有所图？

随着楼市调控不断加码、国内房地产市场由增量转向存量，房企纷纷深化转型，寻求多元化发展之路。与此同时，新能源汽车作为我国制造强国建设的重点行业之一，得到了国家在财政、税收等方面的重点扶持。据中国汽车工业协会统计，今年1~6月，新能源汽车销量比上年同期增长111.5%，达到41.2万辆，市场需求强劲。亟须寻找新增长点的房企，自然不会放过这块"肥肉"。

两个风马牛不相及的行业如何走到一起?房企又将怎么"造车"?

从"造房"到"造车"

新能源汽车前景看好，早已成为万达集团、碧桂园、万通地产(600246,股吧)等多家房企的共识，但发展侧重有所不同。

较早和新能源汽车行业搭上关系的是万达集团。在2016年12月15日举办的"中国制造高峰论坛"上，其董事长王健林透露，万达集团已成为银隆汽车股东之一。此时，处于巅峰时刻的万达正积极布局文旅产业，并未将新能源行业作为发展重点。投资银隆汽车更多是出于"人情"，就像王健林在发言中解释的，"一方面是基于对格力电器(000651,股吧)董事长董明珠的信任，另一方面则是看重储能业务的商业化道路"。

王健林所说的储能系统包括多种应用场景，用于风电光电储存、电网"削峰填谷"以及物业楼宇智能电网等，甚至消费者个人储能市场已在欧美市场逐步兴起。董明珠发起收购的珠海(楼盘)银隆新能源股份有限公司除生产电动汽车之外，其"拳头"产品便是钛酸锂储能系统。王健林透露称，房地产业约占社会总用电量一半，未来对于储能有很大需求，万达虽然尝试过，但效果不好。

相比于万达"无心插柳"，碧桂园集团在新能源汽车领域则是铆足了劲、下足了本。但碧桂园不是"造车"，而是通过与汽车行业"联姻"，打造产城融合项目。2017年9月，碧桂园与深圳(楼盘)新能源汽车产业协会签署战略合作协议，双方将整合各自产业资源优势，以新一代汽车为核心，面向新能源、车载物联、智能汽车等前沿领域，为新能源汽车产业发展搭建大平台，围绕碧桂园科技小镇展开合作。

碧桂园新能源汽车小镇

此后，碧桂园斥资6.4亿元，在广东省佛山(楼盘)市顺德新城创智城片区买下总面积11.8万平方米的土地，计划成立动力电池、新材料、整车、马达控制器、动力总成5大研究院，打造新能源汽车小镇，建设园区、社区、街区三区融合的产品业态。同年11月，碧桂园和上海(楼盘)车创汽车科技服务有限公司达成战略协议，双方将在产城融合项目开发、产业基金营运等方面深度合作。近日，碧桂园再次以1.55亿元收购五家汽车配件销售批发公司，标志其又有了进一步探索。

如果说万达、碧桂园站在了新能源汽车行业外围，那么，宝能集团等则冲向了转型发展前沿。

刚结束"宝万股权之争"的宝能集团董事长姚振华对新能源汽车情有独钟。2017年12月，宝能以65亿元的价格获得观致汽车有限公司51%的控股权。定位高品质乘用车的观致汽车成立于2007年，由奇瑞汽车和以色列量子公司两大股东创建。

此外，宝能2016年通过定增方式入主上市公司韶能股份(000601,股吧)，后者涉足新能源零部件业务，是比亚迪(002594,股吧)、东风集团及广汽集团(601238,股吧)等新能源汽车生产企业的动力总成零件供应商。2017年10月，宝能与浙江省杭州(楼盘)市富阳区政府、杭州新天地集团签订项目合作框架协议，计划投资约140亿元，建设占地3000亩、年产30万辆的新能源汽车生产基地;12月，在广州(楼盘)建设新能源汽车产业园，项目总投资300亿元，首期规划产能为50万辆新能源汽车及相关配套项目。

相比于直接"造车"，万通地产则更热衷于新能源电池。2018年7月29日，万通地产公告称，拟以31.7亿元的对价现金收购星恒电源78.284%的股权，跨界进入新能源电池行业并涉足新能源汽车领域。据了解，星恒电源成立于2003年，在国内率先实现了电池二次寿命和梯次利用，主要瞄准新能源汽车和轻型车市场。

"真爱"还是另有所图

具有"招黑体质"的房企在涉足新能源之初，坊间便议论纷纷。房企"造车"是"真爱"还是另有所图?

有业内人士表示过疑虑："大型房企都在围绕地产上下游或地产生态链做相关多元化布局，无论是收并购还是直接投资，无外乎商业、文旅、公寓、小镇以及装修、物业等相关领域，为何直接跳出地产生态圈，进军完全不搭的汽车圈?"

事实上，宝能对于"造车"绝非浅尝辄止。今年3月的观致汽车经销商大会上，姚振华信誓旦旦地宣布，未来5年，将每年为观致汽车投入100亿元用于新车研发，并定下2018年销量"冲击10万辆、挑战12万辆"的目标。融到资金的观致汽车开始持续发力——今年1~6月，累计销量30524辆，同比增长412%。观致汽车表示，当前取得的销量成绩与宝能入股带来的一系列变化关系很大。在研发方面，观致汽车成立了观致研究院，计划今年招聘千人以上;此外，宝能全球研发体系将为观致汽车的产品研发提供强大支持。

"市场在哪里，投资就到哪里。"对于房企"造车"，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在当前传统地产业务投资面临压力之时，参与汽车领域投资，利好产业转型与风险规避。

宏观层面上，我国当前越来越重视新能源汽车的研发与推广。今年的政府工作报告也将新能源汽车作为建设制造强国的重点发展领域。2017年4月，工信部、国家发改委、科技部联合印发《汽车产业中长期发展规划》提出，到2020年，国内新能源汽车年产销将达200万辆。

北京北汽恒盛置业有限公司副总经理、中国房地产经理人联盟常务理事付卜新认为，房企多元化布局，一方面可有效分散投资风险，另一方面以地产资金发展产业、以产业资源反哺地产，产城融合发展，形成良性互动，以取得更大的业务规模与更稳固的行业地 位。

此外，坊间议论更多的是房企通过入股新能源汽车实现曲线拿地。随着政策不断调整，房企普遍遇到拿地难、拿地价格高等问题。新能源汽车作为我国工业制造领域新兴的标志性行业，政策扶持力度仍在持续加码。各地方政府为鼓励产业发展，对新能源汽车项目的土地审批提供了许多便利。

比如，宝能在杭州富阳的新能源汽车生产基地项目，占地3000亩;万通地产入股的星恒电源，今年3月与苏州(楼盘)市政府签订了占地约700亩的苏滁现代产业园项目。

转型不能"土豪范儿"

业内人士置评，"真爱"也好，另有所图也罢，房企都应看到跨界"造车"的风险。毕竟，新能源汽车需要的不仅仅是资金。

今年7月，南京(楼盘)银隆新能源产业园被突然查封，再次将董明珠推到舆论浪尖。2016年，董明珠个人与大连万达集团股份有限公司、江苏京东邦能投资管理有限公司等共同增资30亿元，获得珠海银隆22.388%的股权。但这次投资一直不被外界看好，而珠海银隆的发展也一波三折。拖欠货款、停工压货、终止IPO(第一次公开募股)、对簿公堂……珠海银隆的一系列遭遇似乎说明，跨界"造车"并不易。

房企作为十足的"门外汉"，转型"造车"优势及风险何在?

严跃进认为，最大优势是资本。目前，新能源汽车行业的资金压力较大，如"南京银隆事件"的导火索便是资金拖欠。此外，观致汽车2014年至2016年累计净亏损高达66亿元。一家动力电池供应商的负责人表示："新能源汽车供应商的资金普遍紧张，主要因为今年国家有关补贴下调后，车厂压力与日俱增，资金无法及时给予供应商。"

除了资本，资源整合能力也是房企亮点 。以碧桂园顺德新能源汽车小镇为例，该项目预计建筑面积约40万平方米，固定资产投资总额约25亿元。在产业导入方面，项目将打造动力电池、新材料、整车、电机控制器、动力总成五大研究院;引入海康威视(002415,股吧)车联网联合实验室、汽车智能网联创新中心以及数十家汽车产业上下游企业;打造两个新能源汽车院士工作站，配套碧桂园博士科研工作站、科技交流中心等产业服务内容。

但隔行如隔山，技术是房企转型发展的最大障碍。严跃进表示，新能源的技术开发、应用周期与房地产市场完全不同。技术创新需要大量资金持续投入，将成为考验房企耐心的"门槛"。

新能源汽车前景是否如想象般美好不得而知，产能过剩的问题已经摆在面前。中国流通协会发布的数据显示，2015年至2017年6月底，国内已经落地的新能源整车项目超过200个，相关投资金额超过1万亿元。各类车企已公开的新能源汽车产能规划超过2000万辆，是《汽车产业中长期发展规划》设定目标的10倍 。

此外，国家发改委和商务部今年发布了《外商投资准入特别管理措施(负面清单，2018年版)》，自7月28日起，取消专用车、新能源汽车外资股比限制;2020年，取消商用车外资股比限制;2022年，取消乘用车外资股比限制以及合资企业不超过两家的限制。这意味着更多外资企业将进入中国市场，竞争进一步加剧 。

"前狼后虎"之下，房企"造车"之路并不平坦。业内专家认为，房企转型如同当下中国经济升级发展，过程痛苦但前途光明，只有抓住历史机遇才能有所作为。