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多城二手房降价抛售 未来房价会怎么走?

发布时间: 2018-08-17 14:55:54

来源: 华尔街见闻

分类: 行业动态



上半年,一二手房价倒挂一直是我们津津乐道的话题,刷着手机,看着成都、杭州(楼盘)、长沙(楼盘)等各大热点城市万人抢房,为了摇个号命都豁出去了,排队排到晕倒,顶着炎炎烈日中暑都不怕,看得其乐无穷的同时也免不了几分心酸,有能力有机会谁不想抢上一抢。

抢房抢得这么拼,说来说去都是因为新房与二手房存在价差,大家觉得买到就赚到。

多城二手房降价抛售 未来房价会怎么走?

但是一些热点城市的二手房价开始下跌,而且很多房东二手房挂盘出售成交的周期越来越长,抢房的人开始犹豫,抢到了房的人也开始担心,房价会不会转而向下大跌?

这一刻的楼市,没买房该不该现在买,手中有几套房的是不是应该卖一些呢?

这里抛出两个问题:

1.房价在下跌,楼市要进入下行周期了吗?

2.中国楼市的未来走向


多个热点城市二手房价在下跌,楼市要进入下行周期了吗?

全国多地二手房价下跌

7月份,包括上海、深圳(楼盘)、天津(楼盘)、成都、武汉(楼盘)多个重点城市在内的二手房价纷纷下跌,下跌幅度普遍在1%-3%。别看这跌幅小,每个月跌个3%,一年就跌36%了。下跌幅度最高的西安(楼盘),单月下跌达到4.5%。

与此同时,二手房的成交量也大幅下跌,长沙、天津和杭州3个城市的二手房成交量跌幅环比高达53%、39%、29%。

与此同时,二手房的成交量也大幅下跌,长沙、天津和杭州3个城市的二手房成交量跌幅环比高达53%、39%、29%。

哪怕中国GDP最高的魔都上海(楼盘)都难逃此劫,7月二手住宅成交1.39万套,环比下跌8.91%;二手房均价50164,环比下降2.04%,量价齐跌。

其它一二线城市几乎同样如此,仅有寥寥两三个城市还在坚挺。

不过我相信很快就会加入下跌队伍。

为什么我们这么关心二手房的变化,而不是新房。大家要明白一个东西,二手房才是中国楼市的晴雨表,是这一刻最真实能代表楼市情况的市场。

为什么我们这么关心二手房的变化,而不是新房。大家要明白一个东西,二手房才是中国楼市的晴雨表,是这一刻最真实能代表楼市情况的市场。

一方面,新房在限价控制下,价格早已失真。

另一方面,一二线热点城市大部分都已经进入存量房市场,二手房在楼市成交占比中已经超过新房,比一手房更具有参考意义。

最关键的一点是,对于我们投资房产的人而言,房价涨多少不等于你赚多少,而是你二手房卖出去多少才是你真的赚了多少。

这一刻很多城市的二手房的的确确在下跌了,但是这是市场的真实反映还是人为的打压呢?我们来看下全国楼市现状。

全国楼市现状

上半年,其实一直都是去库存阶段,根据国家统计局数据,今年1-7月全国新增住宅面积是约2.9亿平方米,同比下降了12.2%。

而成交方面,1-7月住宅成交面积约7.8亿平方米,同比增长4.2%。全国住宅库存面积仅剩约2.7亿平方米,同比跌幅21.4%,库存已经跌至近50个月最低。

多城二手房降价抛售 未来房价会怎么走?

全国目前楼市的成交量仍在增加,供应却在减少,库存越来越低,楼市调控虽然越调越严,但供需矛盾不仅没有减缓反而更加突出。

1-7月,全国有近800宗土地流拍,中国史上从未有过这么大规模的土地流拍。

土地大规模流拍,会导致未来两三年后新房供应缩减,而在供求本就紧张的一二线核心城市,将进一步导致房源紧缺。

所以从市场供需失衡的角度,房价实际是有很强的上涨动力的,一旦调控放开,房价就有大反弹上涨的可能。

是的,现实中7月份二手房在下跌,但实际上背后房子却是供不应求,那接下来楼市到底是要涨还是要跌呢?

接下来的楼市变化

刚才的数据已经很明确告诉大家,楼市供需严重失衡,供不应求的市场矛盾已经十分突出,从供需角度来看房价毫无疑问应该是上涨的。

但是中国不是纯市场经济市场,中国的楼市是政治楼市,除了受到市场这只手的影响,更关键的还有来自政府这只手。

其次,房子不是普通商品,而是一种关乎民生的特殊商品。对于普通商品来说,比如你买不起LV、香奈儿,可以不买。但是房子,你买不买得起你都得住啊。政府要实现“房住不炒”,要做到“人人有房住”,就不能让房子乱涨,政府就必须插手调控。

另一方面,在一个健康的市场上,大家对于商品价值的评估应该主要来自当前的价值而不是未来的预期。

但是过去房价的一轮轮暴涨已经让大家将房价上涨当成客观真理,过去20年的中国房地产历史,哪怕房价一时下跌,有政府救市,没两年房价又会重新雄起。

现在市场上最大的问题就是老百姓(603883,股吧)已经对房价上涨已经成为习惯、甚至成为了信仰。

有一句话叫做“欲要使其灭亡,必先使其疯狂”,现在楼市就是这样的一种现象,大家疯狂买房,买的已经不是房子当前的价值,而是买房子的投机属性,企图等来房价暴涨,然后转手给另外一个人,实现暴利。

这就是经济学上的“郁金香效应”,就跟17世纪的荷兰人炒郁金香球茎一样,在舆论鼓吹之下,大家对郁金香球茎产生病态的热忱,郁金香球茎的价格开始猛涨,而且价格越高,买的人越多。

一年时间,郁金香球茎翻了59倍,一颗球茎甚至等值于一辆马车。但当极少数人察觉不妙,开始抛售的时候,郁金香球茎的价格一泻千里,一星期的时间就贬值成一颗洋葱的价格。

楼市同样隐藏着这种风险,购房者越疯狂,楼市就越容易崩盘,股市已经一次次告诉我们这个道理,每次到了连街边连卖菜阿婆都知道炒股赚钱的时候,就是股市崩盘的时候。而现在房地产不就是这样吗?

房地产是中国经济的支柱产业,政府不能坐视不管,此时此刻,政府需要将大家狂热的炒房信仰掰回正道。

实际上国家调控房价很简单:限价,或者干脆禁止买卖,不让房子流通,直接把价格上涨的苗头扼杀在摇篮里。

这一轮的房地产上涨周期已经超过38个月,一遍遍地刷新了中国房地产最长上涨周期的记录,房子涨了这么久也该歇一歇了。

下半年房价涨势必然会受到抑制,但是遏制房价上涨并不等于要打压房价,房价不会大涨,但同样也不会暴跌,想要等待房价暴跌而抄底那无疑是痴人说梦。哪怕关门放闸不让水流进楼市,也不会让楼市崩盘,一旦崩盘就不仅仅是楼市的事了,整个实体经济都会受到拖累。

短期来看,楼市仍将处于调控期,但是这一刻我们是该买房还是卖房呢?

其实正确的思维应该是:

不要去纠结一年半年的涨涨跌跌,因为意义不大。我们要做的是要把眼光放长远,来看下中国楼市接下来10年是否还有大涨空间?

中国楼市未来走向

楼市的发展空间还有多少?

1.城镇化尚处高速发展期

楼市的发展与城镇化进程息息相关,在城镇化的过程中,人口、经济都会向城市聚集,而人和钱这两者都是楼市发展最核心的两大要素。

2017年末,我国常住人口的城镇化率只有58.52%,只相当于1930年的美国和1955年的日本,与美英日法等发达国家现在80%以上的城镇化率还有很大差距,咱们中国的城镇化远未到尽头。


另一方面,发达国家的发展历史告诉我们,当城镇化率达到70%-75%左右时,城镇化的进程才会放缓。

另一方面,发达国家的发展历史告诉我们,当城镇化率达到70%-75%左右时,城镇化的进程才会放缓。

根据国家人口发展规划和国际经验,中国的城镇化率将在2030年左右达到70%,换句话来说,我们距离城镇化速度减缓的拐点起码还有10年左右的时间。

中美日三国城镇化历程

多城二手房降价抛售 未来房价会怎么走?

2.人口集聚依旧是不可阻挡的趋势

根据国家人口发展规划,预计2016年-2030年农村会向城镇继续累计转移2亿人口,这意味什么?2亿人口,以3人为一个家庭单位,还有7000万的购房需求啊。

实际上,在国家发展过程中,人口集聚是必然的发展趋势。

我们可以参考国外发展国家,像东京都市圈,以日本3.5%的土地承载了全国三分之一的人口,韩国首尔都市圈更甚,人口占全国一半,巴黎一个城市聚集了法国16%的人口。

别说中国的城镇化率还只有58%,就算是美国这样的发达国家,城市化过程已经基本完成,城市化的水平达到82%,但是还是有一个明显的特征:人口仍然在不断向大城市集聚。

别说中国的城镇化率还只有58%,就算是美国这样的发达国家,城市化过程已经基本完成,城市化的水平达到82%,但是还是有一个明显的特征:人口仍然在不断向大城市集聚。

一些国际大都市,如纽约虽然人口增速在减缓,但是人口仍然是在集聚。

为什么越到科技,尤其交通越来越发达的今天,人口不应该是分散,为何还是聚集的呢?

实际上,经济和产业结构决定了人口的集聚,人口总是向着财富聚集地流去的,人往高处走嘛。

一个国家越发达,它的经济就越是依赖工业和服务业,2017年中国的这两大产业分别占GDP的40.5%和51.6%,合计起来占GDP比重超过90%。

在现代社会中,越是发达的经济体系,技术、信息和知识的作用就越大,这意味着人们越来越多地需要通过与他人和外界的交流来得到知识,自然而然地就会产生人口集聚。

在现代社会中,越是发达的经济体系,技术、信息和知识的作用就越大,这意味着人们越来越多地需要通过与他人和外界的交流来得到知识,自然而然地就会产生人口集聚。

以往人口之所以不会集聚,那是因为农业时代,财富取决于土地,地多就能耕种更多的食物,所以人口会扩散到各地去寻找更多的土地。

但工业和服务业不一样,这两大产业都存在规模效应,产业越是集聚,就越能更有效地得到和利用知识、技术和信息,从而得到更多的财富。对财富的追求,会让人们自动集中在城市尤其是大城市中。

当然,人口集聚不单只有好处,也有坏处,譬如大量人口带来的高密度会产生城市污染、拥堵甚至是暴力和犯罪。

但是只要人口集聚的利大于弊,人口就不会停止向大城市流动。

为什么越来越多人愿意顶着高昂的房租和房价搬迁到大城市里去,还要住到大城市的中心,他们傻吗?他们不仅不傻,还是最聪明的人。虽然大城市房价和物价更高,但是你获得的机会和赚取的财富也更多啊。

通过支付更多的代价,你获得了进入这个丰富多彩的世界的机会。设身处地想一下,你会因为农村简单的生活和青山绿水而离开城市返乡耕种吗?不可能的,大城市更高的经济收入,更好的服务,更好的教育和医疗,大部分人还是会选择到城市工作和生活的。

但是人口集聚并不是无上限的,当人口集聚带来的利不再多于弊的时候,人口自动就会做出选择,集聚会放缓,以城镇化率来

人口集聚,城镇化推进是发展的大趋势,不管是国内调控也好,国外贸易战也罢,都改变不了社会发展的必然进程。只要人口继续向大城市聚居,房价上涨就无法避免。

人口集聚、房价上涨是必然的趋势,但是为了楼市的路走得更稳,为了不重蹈日本楼市崩盘的覆辙,中国很有必要对楼市进行调整。

楼市正处于优化调整阶段

过去房价暴涨的十几年,年年有人说楼市有泡沫,但结果大家都知道了,楼市并没有崩盘。中国楼市虽然没有这么大风险,大但是泡沫是肯定有的。一次次上涨导致风险的不断累计,现在楼市明显存在各种问题。

有数据表示2015年中国住房的空置率约20%-25%,另外也有数据表示2016年中国的住房空置率是18%。

由于中国房地产信息的不透明不统一,我们得不到很精准的数据。但无论哪个数据都远超国际10%住房空置率的合理线。

换句话说,以整个中国的角度,房子早就过多了,但是它存在资源的错配问题。

人口持续流入的一二线城市,房子的供应是不足的,而人口流出的三四线城市,房子是供过于求的。这种配置失衡的问题又如何解决呢?

同时当前房子已经过了有房住就行的“刚需时代”,接下来就是对居住品质有要求的“改善时代”,对于市场的变化又该如何应对呢?

不仅仅是住房过多的问题,楼市野蛮生长这么多年,暗里早就内伤无数,炒房客无脑囤房的问题、地方政府过于依赖土地财政的问题、在大城市住不起房的问题,等等……再不整治等到病入膏肓才动手就为时已晚了。

住房不仅是市场商品,还是与每个老百姓切身相关的民生问题,楼市发展了这么久,也是时候对过去的不合理发展进行调整了。

不仅是市场,政府、开发商、投资者都需要重新认识楼市。从短期来看,房价不涨对楼市反而是一件好事,留给了大家改善调整的时间。

存在的问题很多,但政府也在努力解决:因城施策、保障性住房制度、房产税、长效机制等等。

最近深圳不就在学习新加坡模式吗,未来新增住房中六成作为保障性住房;房产税也准备年底进入初审;各大城市更是大力推进租售并举,越来越多住宅用地要求自持。

现在国家已经在大力整改楼市,但是只要人口向大城市集聚,房价上涨就避免不了,政府就不好调整。

所以通过行政手段,在一定程度上避免房价上涨,避免大家买到就是赚到的预期来扰乱市场,不仅是让市场得到调整的机会,也是让投资者冷静下来,别再凭着一腔热血来炒房。

所以接下来中国的楼市整体下调个10-20%非常正常,也非常必要。只涨不跌的市场是不健康的,这一刻房价只有跌一回才能让整个楼市的生态链,包括地方政府、开发商和投资者回归正常。

虽说房价要进入调整和下跌通道,但是从长远来看房地产依然是上涨的,这一刻越是调整下跌期反而越是我们买房建仓的好时机,投资无非就是以更低的成本去获取更高的收益。

当前楼市我们要做的不是追涨杀跌,而是反其道而行之,追跌杀涨。但是我依然坚定的告诉大家,国内投资买房,只能碰这3种城市方向:

一线、强二线和环一线。

挑对城市,选好标的,结合杆杠下我认为5年获利100%依旧不是问题。用时间去换取空间,这才是做房地产投资应有的姿态。

责任编辑: zhangjing

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