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房地产投资如期回落 销售持续强劲- 浅浅:这个楼盘到底好不好?
- 雪花飘飘:好的呢。
- 零:这个楼盘周边环境设施怎么样?
- 英雄:我去看过,很齐全。
- 牛转乾坤:这个楼盘价格波动大么?
- 日记本:这个楼盘性价比高。
- 回忆:我建议你们去楼盘看看。
- 大头:也可以直接咨询置业管家。
- 吃了么:什么时候大家一起去看看啊。
- 蓝天:上周我已经签合同了。
房地产2018年中报业绩前瞻
中报预增应是主流,历史经验表明下半年结算占比会大一些截至7月18日,在申万房地产指数成分股中,已发布中期业绩预报及快报的有49家公司,其中:26家公司实现增长,占比53%;7家公司业绩预减,占比14%;11家出现首亏和续亏,占比22%。在已预告的公司中,我们覆盖的那些公司例如招商蛇口、保利地产、阳光城、中洲控股等,中期业绩均预告实现了较好的增长。历史经验表明,下半年结算占比会大一些,近10年房地产板块下半年利润/全年利润均在 50%以上,其中近两年下半年利润占比分别为67%和66%。
上半年行业小周期降温与结构性过热、微观繁荣并存
从销售、新开工、施工面积累计同比增速自2016年上半年最高点至今出现较大幅度回落的趋势来看,行业的确仍处在小周期降温期。但从新建商品住宅累计销售额/累计销售面积得出的房价口径在今年上半涨幅显著、国房景气指数高位运行、土地市场监测数据“火热”、媒体对各地“抢房”的报道频率较多、投资和新开工在今年上半年强势反弹等情况看,行业呈现出微观繁荣和结构性过热的特征。小周期降温的原因是周期使然,我们在此不再赘述。微观繁荣和结构性过热则是前期包括持续降准、降息在内的宏观经济政策以及房地产因城施策、分类调控思路下包括“去库存”、“棚改货币化”等举措高歌猛进的结果, “去库存”后的低库存既进一步加剧了房价上涨预期,亦加剧了房企补库存的冲动,从而带动了上半年新开工和房地产投资强势反弹。行业主要指标具体运行情况见正文。
上半年行业结构性过热导致舆论及政策压力增大
上半年“抢房”报道明显增多,舆情发酵、引发热议, 房价显著上涨亦形成舆论焦点, “把一些宏观经济面临的问题及社会问题归咎于房地产繁荣”成为上半年主流舆情。 调控持续加码, 包括“四限”城市增加、限售年限拉长、 热点城市暂停企业购房、首付比例提高、 七部委联合整治行业、 “棚改货币化安置”从低库存城市推出等。
上半年优势地产股受益市场集中度提升,亦受到小周期降温传导
上半年,TOP5和TOP10市占率度已提升至21.37%和29.72%,已接近美国水平,优势地产股的基本面实实在在地受益于市场集中度的提升。但由于行业整体处在小周期降温期,又叠加持续加码的调控,优势房企难免受到波及:我们选取 2018 年前上半年销售TOP30的优势房企进行观察,虽然大部分房企销售均有显著增长,但大部分销售增速均不如去年同期。
投资A股优势地产股“最坏的时间窗口”或已过去,下半年可积极面对
我们是全市场唯一在 1 月份高点开始提示调整风险并在 2-6 月份持续偏谨慎的卖方,《区瑞明地产 A 股小周期理论框架》 在 2018 年上半年再次得到了很好的验证。站在当前时点,根据该框架,我们认为投资 A 股优势地产股“最坏的时间窗口”或已过去了,我们对下半年的观点要比上半年积极,认为压制地产 A 股估值进一步下行的不利因素再下半年将有望逐步缓解,且上半年股价跌幅已相当程度反映了这些不利因素,下半年有可能跌无可跌,即使跌,跌幅也不会像上半年那么大,甚至不排除超跌反弹,未来一年左右或将迎来一大波类似于 2009 年上半年、 2012 年、 2014 年2-4 季度那样的“赚估值的钱”的大级别行情。
我们坚信房地产在中国的支柱地位在未来数年内仍难撼动,坚信中国房地产行业具有强大的韧性,建议机构投资者下半年逢低布局、逐步吸纳优势地产股,保持恒心和定力迎接下一波大行情。我们看好新城控股、招商蛇口、华夏幸福、保利地产、万科 A、荣盛发展、阳光城、世联行、中洲控股、华侨城 A 以及部分内房股包括中国恒大、龙光地产、禹洲地产、旭辉控股集团、远洋集团等。
风险
1) 市场的风险:若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖; 2)研究框架失效的风险。
责任编辑: luxiaona
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