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2018年柳州房地产估价机构检查情况公布 29家机构合格经历过5月份的成交小高峰后,部分重点城市的二手房市场在6月份开始有所回落。
据我爱我家披露的数据显示,过去6月份,在其监测的北京(楼盘)、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、苏州(楼盘)、上海(楼盘)、无锡(楼盘)、郑州(楼盘)、南昌(楼盘)八个城市中,除了郑州外,其余城市二手房成交量都出现了不同程度的下滑。除前述城市之外,时代财经了解到,包括广州(楼盘)、深圳(楼盘)、重庆(楼盘)、成都在内的多个重点一二线城市,成交量同样在走下坡路。
链家近日发布的报告也显示,6月在其监测的重点11城里,二手房成交呈全面下滑态势,均价以持平或微跌为主。
谈及二手房6月份成交下滑的原因,时代财经多方采访获悉,一方面是持续收紧的房地产调控政策,另一方面是6月份是传统的楼市淡季,加上新房供应虽然受限,但相较于此前的4、5月已经有所增加。此外,二手房交易还是一个受天气影响较大的行当,6月份不少城市开始变得炎热,且多雨,这也是导致交易下滑的原因之一,同时中美贸易战给经济带来不确定因素。
值得关注的是,在新房集体供应减少的背景下,一线城市中心城区的一二手房价格倒挂问题也变得越来越突出。在限价、限售的政策环境下,这种现象还将持续。
二手房的春天
以二手房成交最活跃的四大一线城市为例,春节过后,几乎每个城市的二手房交易量都在持续攀升,并在“红五月”达到了年内的一个小高潮。
据时代财经了解,5月份北京全市二手房成交18096套,环比增长32.3%,同比增长近67.5%,一度创下“317”北京楼市新政以来的单月成交最高。
链家数据显示,前五月,沈阳、长沙、重庆三个二线城市的二手房交易量环比增长67.3%,其中重庆涨幅最高,达到80.5%。另有统计数据显示,南京5月份二手房成交7699套,单月成交量创下2018年以来新高。
火爆的行情在6月份开始有所减弱,除了四个一线城市外,时代财经了解到,6月份重庆二手住宅成交环比下跌17%至10771套;成都二手住宅网签7409套,环比下降42.37%;杭州二手房成交9227套,近三个月第一次跌破万套;苏州、无锡和南昌的成交量环比跌11.6%、8.9%和10.2%。
我爱我家副总裁胡景晖表示,从全国二手房交易量来看,6月份比5月份约有10-15%的回落。谈及多城二手房成交下滑的原因,胡景晖认为,一是持续收紧的房地产调控政策,限制了部分购房者的购房资格;二是6月份不少城市开始变得炎热,且多雨,而在二手房交易中天气是一个很重要的影响因素。
南京业内人士尹霄飞则认为,春节过后,南京对新房放量的管控依然比较严格,受限制较少的二手房先活跃起来了,成交量在3-5月增长明显。“新房是在4月底5月初才开始慢慢放量,随着新房供应增大,对二手房的成交自然带来一定影响,所以6月份有所下滑。另外,季节变化也会影响到二手房交易。”
在广州市社会科学院研究员彭澎看来,新房限售导致部分客户回流到了二手房市场,直接拉动二手房交易上涨,后期新房增加了,购房者的选择也变多了。另外,6月份本来也是传统的楼市淡季,二手房成交下滑也正常。
除了楼市宏观调控外,深圳中原董事总经理郑叔伦指出,中美贸易战的爆发让国内经济环境产生了不确定因素,这在一定程度上会影响投资者的投资热情。
尽管没有一路上扬,但胡景晖认为,上半年重点城市的二手房市场表现不错。据时代财经了解,在四个一线城市中,二手房的成交量远超新房成交量。
北京官方数据显示,2018年上半年北京新建商品住宅共成交10480套,二手住宅共成交77588套;链家统计的数据显示,上海上半年新建商品住宅共成交2.2万套,二手住宅成交8.11万套;深圳规土委数据显示,深圳上半年新房成交12804套,二手房成交36730套;阳光家缘数据显示,广州上半年一手住宅网签成交38668套,二手住宅中介网签(不含南沙、从化)42024套。
胡景晖预测,接下来的7、8月份全国二手房交易量还将继续小幅回落,到“金九银十”会出现反弹,其中北京在9月份成交量有望突破2万套。
图片来源:视觉中国
一二手倒挂现象突出
一二手房成交冰火两重天让一线城市以及部分二线城市的一二手房成交价格倒挂现象变得愈发突出。
北京官网数据显示,北京2018年上半年新建商品房(不含保障房)均价4.36万/平,二手房成交均价约6万/平;阳光家缘数据显示,广州上半年一手住宅网签均价为17931元/平,二手住宅网签均价为25198元/平;深圳中原研究中心数据显示,深圳上半年一手住宅均价54160元/平,二手住宅价格59688元/平。
在四大一线城市中,上海整体均价未出现倒挂,平安好房研究院数据显示,上海上半年一手住宅成交均价为47512元/平,二手房40387元/平。不过,这并不代表上海没有一二手房倒挂的现象。
据上海中原地产市场分析师卢文曦介绍,上海中环以内倒挂现象是比较明显的,外环以外就不明显。其举例称,今年4月开盘的翠湖天地隽荟价格12.8-15万/平左右,但这个项目的另一组团翠湖天地御苑二手房均价为14.8万/平。
此外,时代财经还查阅到,同样是今年4月份开盘的上海中环豪宅--大宁金茂府三期,均价为9.38万/平,而这个项目一二期二手房均价已经超过10万/平。
在部分二线城市的中心城区,也出现了类似情况。以南京为例,坐落在玄武区的新房恒大翡翠华庭目前均价3.2万/平,在其对面的中海玄武公馆二手房最新均价达到4.3万/平。在杭州,5月摇号的融信澜天备案均价为1.8万/平,周边最近的万科未来城二手房挂牌价超过3万/平。
针对一二手房价格倒挂的原因,业内众说纷纭。彭澎向时代财经强调,其实一二手房价格倒挂现象在广州不算特别明显,在政府稳房价又限房价的基调下,一手住宅的网签数据存在着一定的滞后,不能完全反映真实情况。另外,目前不少开发商采取双合同的交易模式,这也导致最终成交价格存在偏差。
中原地产首席分析师张大伟早前曾分析,北京一二手房价格倒挂主要是成交结构不同,因为新盘多集中于六环,而二手房主要在五环内。
除此之外,限价是被业内人士提及最多的一个原因。卢文曦称,目前上海只要均价超过5万/平的项目审核都非常严格,需求再大也只能按照政府的价格卖,现在中央要求稳住房价,不可能让房价上涨过快。
尹霄飞则表示,因为新房限售又限价,就算便宜也未必买到,不少购房者转向了二手房市场,自然推升了二手房的价格。他还透露,由于二手房需求量增加,南京有部分小区业主已经联合起来酝酿涨价,4月份明发滨江新城的业主就发表了一则声明,倡导小区内所有业主集体涨价7000-10000元/平。
值得关注的是,由于新房限价让部分城市的一二手房倒挂现象愈发突出,加上新房限售导致供应不足,一些以摇号方式出售的项目基本都成为了“买到就是赚到”的代表。
翠湖天地隽荟、大宁金茂府三期、融信澜天等项目认筹人数都远远超过中签人数,其中融信澜天的中签率仅3.39%,早前深圳海上世界双玺花园三期B区2、3栋及华润城三期摇号选房现场同样是万人空巷。据时代财经了解,海上世界双玺花园三期B区2、3栋备案均价12.13万/平,该项目二手房价格达到15万/平;华润城三期备案均价85524元/平,该项目一期二手房挂牌价为10万-11万元/平。
可以预见的是,若限价政策不放松,那些同区域一二手房价格倒挂的现象仍将持续。
责任编辑: zhangjing
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