300城土地收入1.95万亿，背后蕴藏怎样的信息？

日前，据经济参考报报道，中国指数研究院发布2018年上半年300城市土地市场成交数据。数据显示，上半年全国300城市土地出让金总额为19513亿元，同比增加27%。这蕴藏着怎样的信息呢?

土地出让金总额依然保持着快速增长的势头，但是各线城市的情况有所差异。具体来看，一线城市供地量小幅走低，收金总额缩水逾两成，北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)均有下滑。，北京上半年收金751亿元，较去年同期下滑25%。而二线城市土地市场供需两旺，助推土地出让金上涨超过三成，其中杭州(楼盘)上半年收金总额1439亿元，位于全国300城市之首。三四线城市因为承接外溢需求，土地市场热度上升，其中佛山(楼盘)市收金571亿元，进入全国城市前五。

一线城市上半年的土地市场整体明显偏冷。尽管北京的土地出让总价排全国第二，但包括北京在内的四个一线城市的土地成交面积和成交均价都同比下滑，下滑幅度大于40城均值。一线城市土地市场的这种颓势，跟当地政府试图通过投放租赁地块、动迁安置用地等低溢价用地以拉低土地出让金有关。同时，在土地拍卖上的诸多限制，比如限房价、自持比例等，也使得开发商拿地意愿没有之前那么强。

根据《北京市2018年建设用地供应计划》，今年北京市建设用地计划供应总量为4300公顷，与2017年基本持平，但是供应计划中明确了集体土地将作为租赁住房用地的供应来源，因此我们可以猜测，下半年北京将会大量供应保障性住房、共有产权房等住宅用地，建设租赁住房的集体土地也会陆续推出，进一步落实国家“租购并举”的战略。

在一线城市开始着手调整供地结构时，二线城市的土地市场则供需两旺。比如杭州，其土地出让金高达1417亿，位居全国第一，其成交金额约等于排名第二、第三的北京和重庆(楼盘)的成交金额之和(分别为740亿和678亿)。杭州土地出让金额位列全国第一，则与前期轰轰烈烈的棚改以及拆迁、卖地紧密相关。

去年一季度，浙江省棚改开工率全国第一，杭州是省内棚改项目最多的城市。今年一季度，浙江又公布了第三批175个棚改项目，杭州占其中61席。所谓棚改，指的是棚户区改造。基本过程是，中国人民银行首先通过国家开发银行和农业开发银行发放定向贷款，地方政府使用这笔资金拆迁并安置拆迁户，然后把腾出来的地块拍卖给开发商，从开发商那里收到资金以后再还给两大开发银行。

而三四线城市由于限价政策较少，同时又承担起一二线城市的外溢需求，土地市场尤为火热。从6月份的数据来看，三四线城市的土地出让金总额达1654亿，环比增加66%，同时，成交楼面均价和土地平均溢价率等数据的增长率也都明显高于一二线城市。不过对于那些仍然要继续深化去库存的部分城市，其土地供应相对比较充足，而货币化棚改的补贴力度会减小，因此未来的需求可能会有较大的压力。考虑到一些热点三四线城市的火爆情况，限购和限贷等较为严厉的调控措施很有可能会随之加以实施。

各线城市的土地出让变化趋势出现分化，但总体上有一个较为可喜的情况，那就是土地溢价率处在一个相对平稳的状态。从热点城市看，大部分城市溢价率均保持低位。城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。这说明土地市场在系列调控影响下有所退烧。但是需要保持警惕的是，三四线城市土地市场比较火爆，地价过高可能推动房价上涨。

在2014-2017上半年房价出现暴涨的情况下，采取强力调控手段控制楼市泡沫风险是非常有必要的。但以房价畸高为代表的弥漫在楼市中种种乱象的背后，往往交织着恐慌性住房需求和投机性住房需求，而导致这些现象的常常又有历史原因在里头，因此呈现出相当大的复杂性。 出台调控政策来打击房市乱象不可缺少，但是不能过于依赖政府有形之手的调控。而政府调控的最终目的也还是要让市场回归理性，营造一个健康的市场环境。只有这样，市场才能充分发挥资源配置的决定性力量，进而实现资源真正的有效率配置。