柳州

地产年中盘点:政策堵漏 房企加速出货

2018年07月05日来源:第一财经日报国内动态责任编辑:jiangtiantian

2018年行程过半,中国房地产市场仍旧胶着。房价在过去十几年时间里的惯性上涨已然左右着市场情绪,对于房价上涨或者下跌的担忧,让购房者心里混杂着希望、焦虑、犹豫甚至悲观。然而,迷乱的局面终将厘清,局部癫狂的市场底色也正随着时间的推移而缓慢显现。

上半年,宏观调控维持稳定并局部加码,国内大部分城市楼市平稳,房价未现大幅波动,随着一二手市场的降温,调控成效已初步显现。

房地产企业加快去货速度回笼资金,大公司合同销售金额仍创下新高,但与此同时,金融去杠杆使得房地产企业融资环境进一步收紧,融资难度和融资成本提升,这在很大程度上增加了开发商加速去库存的动力。

基于宏观调控“房住不炒”的整体思路,房地产投资投机空间被显著挤压,二手房市场交易活跃度下降,部分城市成交量高位回落。

全国范围内的成交数据仍是评判调控效果最有力的证据。尽管上半年的数据未完全出炉,但国家统计局关于前五个月的统计数据仍具参考价值。

国家统计局发布的数据显示,今年前5月,全国商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1~4月份提高1.6个百分点。这是自去年7月以来的10个月间,销售面积增速首度出现反弹。价格方面,今年5月70个大中城市中,有2个城市价格环比持平,7个城市房价出现环比下降,61个城市出现环比上涨,但涨幅温和。

买房摇号

整体市场趋稳的背景下,躁动的杂音仍未尽除,上半年,个别城市个别楼盘在摇号过程中出现的乱象,将局部紧张情绪放大。

比如日前,深圳一个楼盘的推售,引发的是全国范围的广泛关注。

这个名为华润城三期的楼盘在6月21日拿到预售证,6月24日至6月25日12点前接受线上登记资料,6月27日进行公开摇号,6月28日选房。开盘即日光,在如今的市场环境下,十分罕见。

由于限价出售,华润城润府三期新房与此前已开盘的二手房在价格上有剪刀差,简单而言就是一二手房价格倒挂。根据深圳房地产信息网数据,华润城润府三期均价为8.55万元/平方米,但链家的成交数据显示,一期的二手房成交价已达10万~11万元/平方米。

这种情况下,摇号买得新房者有买入即赚到的账面浮盈。

华润城润府三期要求冻结200万元的诚意保证金。在深圳科技园上班的一名购房者,差了四十几万现金,由于楼盘给予准备的时间太短了,他在同事间拆借腾挪,千方百计登记认筹,但最后排号太后,他没有来得及选房。

消息显示,华润城三期合计推房700多套,但摇号数高达6000,合计冻结资金超过130亿。

摇号本意毋庸置疑,是为避免欠公平的、违规的茶水费现象而祭出,给予真正的刚需者入场机会,但一与限价相结合,却化成抽奖般的套利机会。

今年以来,不只是深圳,杭州、西安、成都等多个一二手房价格倒挂显著的城市,均出现如同“打新股”一般地“摇号购房”现象,其间的套利机会又在一定程度上催生投资情绪抬头。

为了躲避限购、吞食套利空间,一些购房者以企业名义购房,绕开限售,最后以股权交易形式转让房产。中原地产首席分析师张大伟表示,“在一些摇号限售的城市,企业购房比例正在增加。”

政策堵漏

调控的初衷不应被辜负,政策正在积极补漏。

6月24日,西安市发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,指出在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。

而西安出台摇号政策是在今年3月30日,其《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》明确,意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

西安过后,长沙、杭州等城市也先后发布关于企业购房的指导措施。长沙市于6月26日发布的调控政策中指出,“暂停企业在限购区域内购买商品住房,已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。”

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“限制企业购房,能对摇号买房可能存在的漏洞进行封堵,有利于规范市场行为。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,更多城市可能跟进禁止企业购房填补漏洞。

事实上,今年上半年,针对房地产市场的调控政策仍未有放松迹象。

据中国指数研究院数据,截至6月底,超过20个地级以上城市和4个县级城市出台调控政策,如果算上常规性的监管政策,则城市数量更多。具体地,今年上半年有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策,海南更是从省级层面进行限购、限售。

日前,住建部等七部委联合宣布,于2018年7月初至12月底,在北京等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告。

链家旗下的贝壳研究院结合监测数据指出,上半年市场在平稳中出现分化,前期调控力度大的城市市场在平稳中修复,不过政策环境相对宽松的弱二线城市升温明显。

整体而言,市场尚处于变动之中,宏观环境、后续政策出台、房企融资等情况仍会影响市场量价。

近期市场传出棚改放缓、货币化安置力度减弱的消息,这被市场解读为影响三四线城市楼市的表现。过去,正是因为货币化安置比例的提升刺激了三四线城市的购房需求,使库存得以快速去化。

中银国际地产分析师晋蔚指出,“棚改审批及PSL投放确有收紧迹象,但对于房企今年销售影响较小。今年前5月PSL投放量同比增长48%,有力支持580万年度棚改计划。货币化安置比例下降已有预期,并且由于货币化安置资金并未全部用于购房,所以实质性影响小于市场担忧。”

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