人民币大跌 房地产的泡沫也要破？

近日，人民币持续贬值、股市跌跌不休，楼市成为金融领域的唯一一池春水，多年红火房价将往何处走？是刺破！还是保楼？

1998年，亚洲金融危机爆发， 改革开放20年的成果即将毁于一旦。1998年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，开始停止住房实物分配，实行货币化，商品房横空出世。

从此之后的几十年，商品房用其强大的经济推动力和超强的蓄金池能力，成为中国经济的“定海神针”。

但也就是从那一刻起，房子不再只用来住的，还是一种商品，具备了金融属性，以及金融附加其他属性，比如：投资炒作。

受国家对于房地产超强管控影响，纵然温州炒房团、山西煤老板炒房团的报道曾经铺天盖地，但人们仍然没有把炒作投资等词和商品房联系起来。直到2016年楼市大涨，使得人们重新认识了商品房这个词，原来他的重点不在于“房”，而是在于“商品”。

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2017年过后，很多人说中国房地产市场泡沫已经很大， 大到一触即破，并用日本1990年房地产崩盘前的数据来佐证自己的判断，但在中国这个有可能改变《资本论》的特殊环境下，日本的经济环境走势又怎能照搬到中国。

既然商品房已经具备商品属性，房地产市场的本质是一个市场，用中国现有的市场来对比楼市岂不是更加靠谱。别忘了，除了房地产市场，中国还有另外一个具有中国特色的市场——股市。

1990年12月，上海证券交易所成立，深圳证券交易所试营业。中国股市正式开启了自己的序幕。

2001年1月，经济学家吴敬琏在中央电视台发表了著名的”赌场论“，五大经济学家公开回应吴敬琏的观点，由此揭开了我国股市大讨论的序幕。

2004年，国务院签发具有战略性和纲领性的“国九条”，从整体上来统筹解决中国股市的问题。

2009年12月，中央经济工作会议在北京召开，会议提出：“要积极扩大直接融资，引导和规范资本市场健康发展。”

截止2018年6月，中国沪深股市上市公司3500余家，总市值54.7万亿元。经过几十年的风雨沉浮，具有中国特色的股市不断走向成熟，同时也具有几个重要特征：政策导向性强，政府救市、涨停和跌停。

这些国外无法理解的制度，反而是中国股市发展的骨架和基础。而政策导向性强、政府救市、涨跌有限这三个特点，似乎又全部都是中国房地产市场不同于日本等其他国家的中国特色所在。楼市环境和股市环境完美匹配。

2015年房贷利率不断下调，刺激资金不断流入房地产市场，将冰冷的市场强行加热，而在2017年又由于市场火热，调控不断加码，北京如此大的一个市场，二手房均价在317之后的9个月，下跌超15%，政策导向翻手为云覆手为雨，是在背后调节楼市发展的最大的手。

2017年6月，住建部指出，对于部分库存量大、市场房源充足的城市加强货币化安置比例，数据统计，截至5月24日，2018年新增抵押补充贷款（PSL）投放4371亿元，累计同比增加48.32%，政策救市出手极其阔绰。

而涨停跌停就更好理解了，拿一支笔在中国地图上随便戳一下，基本上这个城市就已经限购了，都不让你买了，还能怎么暴涨。而现在你能叫上名字的城市，基本上又都限售了，用任志强的话来说，房子都不让你卖，你还能怎么跌。

至此我们可以想象，如果中国的楼市是一个大股市概念，每个城市都代表一支股票，房价即其股价，城市发展状况即其基本面状况。那么就可以用股市的发展特点来判断房地产市场的未来走向。

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从1990年上海证券交易所成立以来，中国的股市就一直没有消停过。1992年初，邓小平南巡肯定了股市后，沪深股市开启暴涨行情，那年股市暴涨141.24%，位列世界第三。但很快就经历了第一次暴跌，1993年股市由最高点1558点跌至833点。

由于股市体量较小，虽然股市内波动较大，但并未对市场形成全面影响，所以并没有在市场上造成大的波澜。此后很长一段时间，股市一直在波动中不断成长，一直到2005年。

2005年，由于国有股大面积坚持，造成股民蜂拥而逃，A股筹资额大幅下降89.42%，股票市场总值下跌12.48%，股票成交额下跌25.60%。

2006年，股市开始慢慢上升，多头发力的作用下，股市一飞冲天。2006年12月突破近5年来的高峰。2007年继续上升，直到10月份，沪指最高到6124点，创造了新的奇迹。

但好景不长， 物极必反，盛极必衰。2008年在全国人民沉浸在奥运会的自豪中时，股市接连下挫，引发自1990年以来

截止到目前中国股市已经经历过大小共6次股灾，忽略掉中间短小的波动，仔细研究这6次股灾可以看到，每次在牛市之后的顶端转折点，必然会有4个特点：

1、在顶端之前利好不断，狂热的炒作气息刺激着整

2、高点时遇到政策的不断打击和资金的收紧。

进，维持动力不足。

4、大户先出逃，引发民众性恐慌性出逃，即我们所熟悉的割韭菜。

而这4个特点，也必然是房地产市场泡沫破裂发生的必要条件。

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在股市里有一句名言，当路边大妈都知道炒股能挣钱边大妈都知道买房能挣钱的时候，房价到头了吗？

股灾发生的4个特点，似乎也正在楼市逐渐发生，但又像暴雨来之前的黑暗，不知道接下来是会下瓢泼大雨，还是会烟消云散。

暴涨的房价极大的刺激着人们的神经，深圳的5000万蹲、1000万淋雨，民政局前排队的长龙，摇号买房走关系的铤而走险，数不清的“购房异常”现象在不断在上演，买房热情居高不下。

但时候政策就出动，限购、限贷、限售，逐步出击，有节奏有秩序，既避开了刺激过度带来的负面影响，又有效的控制住了房价上涨的速度，此乃刺破不能发生之一。

在泡沫膨胀前，国家已经重拳出击，所以就凭这一点，那些唱空的人，先歇一歇吧。

其次，股灾在发生之前，都是先由庄家集中出逃，引发散户恐慌造成。反观楼市，并没有出现大量的抛售潮，然而房产市场销售面积在不断攀升，长沙、杭州等地限制企业购房，反而是在限制大量的资金进入市场，此乃刺破不能发生之二。

最后，股灾发生前由于大量的资金涌入，导致后续支撑发展动力不足，引发股灾。这也正是很多三四线城市面临的情况——房价高、工资低。

社会消费水平的持续走低使得不止是房产，甚至工业发展都动力不足，这或许是房灾发生最不安定因素。然而，国家大力发展实体经济，从政策到规划再到投资，经济复苏指日可待，此乃刺破不能发生之三。

《旧唐书》中有一句流传已久的话：以人为镜，可以明得失，以史为镜，可以知兴替。房地产市场本身流动性就较低，若要泡沫刺破，这4个条件必然要大于股市，而以股市的发展反观楼市未来，房灾危机已然在一次次调控组合拳中消弭。