城市更新迎来投资新机遇

城市的持续发展和有限的土地资源使城市更新成为必然趋势。近年来，国内一线城市对城市更新的呼声渐高。深圳、广州、上海相继颁布和修订城市更新办法，而随着北京出台新版城市规划后，也显示其城市更新进入加速阶段。

在房地产投资的视角中，城市更新是将低效的存量物业通过高品质提升和用途优化转化成高效资产，其间将会释放巨大的资产价值重估机会。根据世邦魏理仕统计数据显示，2016年-2017年，北京和上海涉及物业用途变更的城市更新类大宗物业投资交易多达16起，较此前两年成倍数增长。

“与以往不同的是，现在任何的业态都要打通无界。”在世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚看来，用途无界是未来城市更新下的跨界投资新机遇。

从增量市场到存量的市场，带来了哪些机遇或者是改变？纪刚认为，存量市场是在三个合力的作用下，才使资产在目前有比较集中的爆发阶段。

先是政府的引导，地产发展到这个阶段，对于节奏和发展的控制，都有非常明确的主导；从业主自身来说，对老旧物业有提高效率和价值的需求；从租户的角度，地理位置是有一定局限性，这也推动了区域内的存量物业有升级改造的需求。

“双创”风潮下，共享办公的蓬勃兴起让商改办、酒改办的投资机会更具吸引力。通常情况下，酒店、商场在层高、进深、楼层平面规划和面积等先天条件上并非办公用途的最佳选择，但共享办公在空间设计、社群营造、会员平台等方面的优势则极大地填补了改造办公和标准办公之间因硬件造成的适用性，进而带来投资回报的提升。

凯龙瑞2015年收购位于上海云南路的朗润商务酒店并将其改造并出租Wework后实现退出，是此类投资的一个典型案例。

纪纲对此表示，共享办公是非常好的切入了存量改造的点，它衔接了业主与用户之间的需求。另一方面，共享办公也创造了传统办公没有的产品，为市场提供了新的思路。

对于商业，实际上更受到投资人的关注。他指出，从业态上来讲，商场的业态也越来越灵活。随着业态分布的改变，百货跟购物中心也正在相互融合，更多的是符合大家购物习惯的提升，也可以说购物中心也在升级换代的过程中。另外，线上线下相结合的“新零售”趋势对商业也有影响。

投资者关注的另一个物业用途变更和改造机会是处在资本风口上的长租公寓，这也是当前政策支持力度最大的一个房地产投资领域。目前，发展商、政府平台、中介公司、酒店集团、互联网创业公司等各类投资者已纷纷入局长租公寓，且推出激进的扩张计划。

2018年世邦魏理仕中国区投资者意向调查显示，投资者对于长租公寓的投资意向仅次于写字楼、房地产企业和发展商的投资意向尤为强烈。去年以来投资者持续在主要城市寻觅具备改造长租公寓潜力的项目，其中的典型案例包括盛熙地产收购上海格澜国际大酒店、静安开元大酒店和北京工体、顺义和方庄的三处物业。

“长租公寓现在是最大的投资蓝海。”纪纲认为，虽然长租公寓目前盈利不高，但是这并不影响未来不会有合理的升值空间。此外，要有很好的前瞻性布局，在市场份额足够高的时候才会有控价权，那个时候才能真正把整个资产包或者项目控制在非常好的范围里。