大城市VS小城镇 房地产市场难题该如何解？

根据国家统计局公布的数据，2016年，我国商品房销售额117627亿元，比上一年增长34.8%。2017年商品房销售额突破13万亿，达到133701亿元，创下历史新高。购房需求之旺盛可见一斑。但同样是买房，背后的需求却是五花八门。所有的购房需求中，哪些是应当满足的，哪些应该被坚决遏制呢？

目前有哪些住房需求？

樊纲认为，说到住房需求，通常说的是刚需，例如结婚用房，因为我们的人口增长并不是很快，所以刚需其实现在并不大。另一种需求叫做改善性需求，随着收入的提高，改善性需求就会越来越多，收入越高，改善性需求越大，这是合理的追求幸福生活的需求。

还有一种非常重要的需求，就是迁移性的需求。农村的小伙子现在结婚，得在县城里有个房子，县城的人想到市里买个房子，市里的人想到省会城市买个房子，中等城市的人想在大城市有套房子等等。

刚性需求、改善性需求、迁移性需求，这三种需求是非常合理的居住性需求。房子是用来居住的，不是用来炒的。另外还有两种投资性需求，一种投资性需求实际上也可以归结为住宅性需求，就是买了房子租给别人住，因为总会有人住，可以归入正常的住房需求。

另一种就是通常所说的炒房需求，炒房投资通常指的就是买了房子也不租、也不住，就等着房价升值。这个升值要足够大、足够快，来弥补他买房子的成本。

樊纲说，由于刚性需求、改善性需求、迁移性需求供给没有跟得上，导致了供求失衡，价格上涨得特别快，就产生了炒房需求。在我们思考怎样遏制房价过高的时候，出路是要想供给侧，想怎么增加供给，而不是怎么减少需求。

迁移有什么规律？

说到人口迁移的规律，樊纲认为越大的城市人口流入越多，越小的城市迁入人口越少，多数小城市是人口流失的。大城市因为提供了更多更完备的基础设施、物流、人才网络，吸引了更多的企业来发展，创造了更多收入较高的就业机会，来的人就多了。

当人聚集的时候，又会产生新的就业机会。比如说餐馆等服务业的发展，会提供更多就业机会。另外，人的聚集在经济学上还会产生外溢效应，人与人之间的碰撞会产生出新的知识、各种新的想法、文化创意，各种不同的爱好、口味都能够得到满足。在城市化的最初阶段，多数人会涌向大城市，这是造成现在大城市房价高的一个重要原因。

小城镇该怎么办？

欧洲的小城镇干净、平和、美好，发展得很好。其中一个重要的原因是欧洲在100到150年的时间里面完成了工业化的进程，城镇、村里面年轻人还没有走光的时候，退休的老人回到了村镇。

带着比较高的收入和一生的积蓄，带着现代城市的生活经验，还带着社保，退休的老人把在村镇的老宅修葺成现代化的老宅，将现代化生活，甚至社保的机制都带回了这些小城镇。樊纲说，我们的小城镇别着急，现在的任务是保护好生态，保护好文化，保护好老宅子，还会有人口回流的一天。