柳州城中村棚户区 可申请旧城改造土地熟化

去年开始，柳州创新模式，引入社会资本参与旧城改造土地熟化工作，破解旧城改造资金难题，改善市民居住环境。到底哪些情况可申报旧城改造土地熟化项目，项目范围又如何确定？2月23日，柳州市旧城改造工作领导小组办公室公布了《柳州市旧城改造土地熟化项目操作指引》，给出了详细答案。

申请改造 需符合条件

去年，柳州确立了第一批旧城改造土地熟化项目，包括柳北区柳钢鹧鸪江凤凰巷、城中区五一路与龙城路西一巷合围片区等共计7个项目。据了解，有以下三种情形之一的片区，城区政府可以申请以社会资本参与土地熟化模式开展旧城改造工作。

第一，危房或环境恶劣的。建筑年代久远、房屋质量或建筑结构存在安全隐患的危旧居民房连片区，如单层砖混结构、多层板楼等城市棚户区；居住生活环境恶劣，存在环境污染、消防卫生隐患、地质灾害或排水排污、采光通风等存在严重问题，不适宜居民生产、生活的成片居住区。如城中村、城市居民私房连片区等。

第二，基础或公共设施不足的。片区城市基础设施、公共服务设施严重不足，需通过改造提升教育、医疗、交通、园林绿化、公共开放空间等城市承载力；根据城市规划要求，确定需实施城市公共利益项目建设的片区。

第三，与城市发展相冲突，影响城市规划的。因片区规划功能定位发生调整，现有土地用途、土地利用效率或建筑物使用功能与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城区建成区；根据政府有关产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房、仓储用地，因土地利用效益低，或不符合安全生产、环保等要求而需改造的厂房、仓储用地，须结合周边需求连片改造。原则上，单独厂房、仓储用地不列入旧城改造土地熟化范围。

改造范围不单纯以村划定

一个旧城改造土地熟化项目，除了要符合上述条件，边界确定、土地面积也有一定要求。

总体上来说，旧城改造土地熟化项目坚持“连片改造、配套优先”的原则。项目改造边界的确定，以城市控制性详细规划管理单元为基础，综合考虑自然分界、产权边界、功能布局和交通组织等因素合理确定，不单纯以村集体用地或企业用地权属划定改造边界。

此外，项目改造范围应在优先考虑保证片区城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，充分考虑和尊重所在区域历史、文化关系的延续性，有针对性地确定成片改造边界。

若改造范围边界涉及规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地一并纳入改造范围。

为避免零星、无序的旧城改造开发，项目改造区域土地面积原则上应不少于40亩，若单个地块面积少于40亩的应与其他地块打包、捆绑引入社会资本。打包地块原则上应属于同一城市控制性详细规划管理单元。

如果基于改善居住环境、产业转型升级、完善城市配套或其他公共利益需要确需实施零星改造的项目，城区政府应就改造范围、配建要求等内容进行专项研究和说明。

调查分析 后招标改造

在进行改造前，城区政府首先要委托市旧城改造服务处或其他有资质单位开展项目前期调查，并向市旧改办申请。项目纳入城建计划后，还要招投标，确定土地熟化人。

项目前期调查报告，要包括改造范围、面积、现状建筑情况、不动产权属等基本情况，还要对周边区域现状分析，如周边不动产权属、使用情况，周边交通、医疗、教育等基础设。

根据柳州市《关于引入社会资本参与旧城改造土地熟化工作的实施意见》，按照“谁投资、谁受益”的原则，土地熟化人可在土地出让后，按协议收回土地熟化投资成本，获得投资收益。

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何为土地熟化？

土地分为生地和熟地。所谓生地，就是刚刚收上来的土地，基本保持原有状态（农田、工厂、荒地等）。这样的土地理论上是不做出让的，需要变成熟地。而熟地，就是在生地上完成“三通一平”的工作，包括路通、水通、电通和场地平整。